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寧波
簽訂平改樓出售合同時需要注意哪些問題
平改樓出售合同有法律效力嗎
平改房的房屋買賣合同是一種民事法律行為，出售合同要具有法律效力應當具備以下條件：
1、合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。
(1)一般主體要求。《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效。
(2)特殊主體要求。為維護房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。
2、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。
3、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。
1、合同簽訂的內(nèi)容要完整。
2、應核實房屋權屬，應寫明是否共有財產(chǎn)，是否存在房屋抵押或其他權利。
3、房屋質(zhì)量。質(zhì)量條款是買賣合同的必要內(nèi)容，買賣的房屋應能保持正常使用功能。房屋超出合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權人應委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定。
4、約定稅費的承擔方式。存量房買賣過程中一般會涉及契稅、營業(yè)稅(現(xiàn)改為增值稅)、印花稅、所得稅、交易手續(xù)費等稅費，誰來承擔這些稅費，是按有關政策規(guī)定由雙方各自承擔，還是雙方約定由某一方來承擔，合同中一定要注明。
5、承租人優(yōu)先購買權。買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。
6、集體所有土地上房屋的買賣對象。建設部規(guī)定，集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設申請條件的人。
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