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購(gòu)房合同的種類(lèi)有哪些

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 137人看過(guò)

一、購(gòu)房合同的種類(lèi)

現(xiàn)在市場(chǎng)上存在以下三種購(gòu)房合同:

1、紙質(zhì)合同

紙質(zhì)合同是一種完全手工的合同,購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前,要仔細(xì)研究各個(gè)條款,按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同,并約定“商品房預(yù)售的,自本合同生效之日起30天內(nèi),由出賣(mài)人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案。”這是制約開(kāi)發(fā)商備案的重要條款,購(gòu)房者一定要留意。

2、半網(wǎng)簽合同

合同文體中如果沒(méi)有“已備案”水印字樣,合同編號(hào)為10位阿拉伯?dāng)?shù)字,沒(méi)有英文字母,而且是手寫(xiě),非機(jī)打。購(gòu)房者為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn),可在簽訂合同后,要求開(kāi)發(fā)商出示《合同備案登記表》,以證明將辦理備案。

3、網(wǎng)簽合同

網(wǎng)簽合同文本中,帶有“已備案”的水印字樣,其最大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有“合同編號(hào)”,以英文字母E開(kāi)始,后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字,并且是機(jī)打顯示,這種合同簽訂后,開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

二、簽訂購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)

1、買(mǎi)售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的,可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢,如無(wú)異議視為雙方同意內(nèi)容。

2、在簽訂合同前,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

3、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

三、購(gòu)房合同常見(jiàn)問(wèn)題

問(wèn)題一:在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,則需交一定額度的定金,這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí),發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金,理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同,所以沒(méi)收定金。

問(wèn)題二:合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí),往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。

另外,項(xiàng)目是由A公司開(kāi)發(fā)的,實(shí)際上卻是由B公司投資,但作為買(mǎi)家還是應(yīng)與A公司簽約,否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩,以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

問(wèn)題三:開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是,一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí),會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠,這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以,購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了,而忘記保護(hù)自己的利益。

問(wèn)題四:使用語(yǔ)意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是,實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題,在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上,選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間,什么樣的才算最好的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地理解。

問(wèn)題五:約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高,開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中,開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去,要求購(gòu)房者提前交納,這是顯失公平的。

比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下,就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),并接受相關(guān)約束,這對(duì)消費(fèi)者是不利的。

問(wèn)題六:賣(mài)方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款,經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的,賣(mài)方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款。”的條款,這樣的條款顯然是不公平的。假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款,只剩5%的價(jià)款逾期未付,如果發(fā)展商以此為由,沒(méi)收其已付95%的價(jià)款,豈不是很不公平?況且,沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為,作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。

問(wèn)題七:處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款,“應(yīng)于××日前如何如何”,但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),您也很難制裁他,最多是調(diào)解了事。

問(wèn)題八:以偏概全這里所說(shuō)的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題,例如,開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。

問(wèn)題九:拒簽購(gòu)房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說(shuō)了,開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中,不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,您買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯,是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通,如果有不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題,為了出面積、增利潤(rùn),現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯,而且平時(shí)還不全開(kāi),在上下班高峰時(shí)間極為不便,在這種情況下,業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?

但是,就像您可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣,開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的,一些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)也都如此。

問(wèn)題十:勿留空白提防作弊如同在填寫(xiě)銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫(xiě)$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣,合同中留下空白,往往會(huì)給開(kāi)發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國(guó)商品房交易的慣例中,一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本,這樣,開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證,購(gòu)房者即使不承認(rèn),也是口說(shuō)無(wú)憑,難以舉證伸冤。

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