一、土地租賃租金評(píng)估
土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。
土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估,也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估,還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。具體方法有:
1、市場(chǎng)比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同,則可以正常情況下的出讓或市場(chǎng)交易實(shí)例為比較案例,采用市場(chǎng)比較法評(píng)估,但要進(jìn)行年期修正。
2、收益還原法。以年租金為土地純收益,按照租賃年限還原出地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無(wú)其它費(fèi)用。
二、土地使用權(quán)租金評(píng)估的原則是什么
1、合法公正的原則
土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu),具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評(píng)估的結(jié)果將直接對(duì)當(dāng)事人起到參照的作用,有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正,其評(píng)估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則,土地使用權(quán)評(píng)估也就是喪失了其應(yīng)有的意義,土地評(píng)估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀公正,土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估工作,首先要遵循合法的原則,即必須遵循我國(guó)有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正,做到符合客觀實(shí)際,按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法和程序來(lái)評(píng)估。目前土地評(píng)估大量存在的問(wèn)題就是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過(guò)程不客觀,過(guò)于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。
2、有利于開發(fā)利用的原則
土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評(píng)估工作,應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下,有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度,亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。
3、區(qū)別對(duì)待
土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估,應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來(lái)確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊,郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn),其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān),位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。
4、最大使用效益的原則
同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同,因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下,選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評(píng)估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的,最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握,要求評(píng)估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn),同時(shí)對(duì)于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。
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任曉東,畢業(yè)于河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)系,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員、石家莊市律師協(xié)會(huì)會(huì)員。自2013年從業(yè)以來(lái),做事沉穩(wěn)干練,效果顯著,在代理案件的過(guò)程中,他以深厚的專業(yè)知識(shí)、精湛的訴訟技巧和高尚的職業(yè)道德贏得了同行和當(dāng)事人的好評(píng)。堅(jiān)持銳意進(jìn)取,不斷探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。目前涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括普通民事訴訟代理、婚姻家事糾紛、交通事故糾紛、民間借貸糾紛、勞動(dòng)糾紛、房地產(chǎn)開發(fā)、公司事務(wù)、建筑工程糾紛等傳統(tǒng)業(yè)務(wù),也包括公司合規(guī)業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)并購(gòu)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)證券化等新興業(yè)務(wù)。秉承“受人之托、忠人之事”的執(zhí)業(yè)理念,為每位當(dāng)事人提供便捷、有效的法律服務(wù)
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