售樓廣告是不是要約
售樓廣告是否構(gòu)成要約,我們應(yīng)該根據(jù)售樓廣告的具體內(nèi)容進行分析。一般情況下,售樓廣告視為要約邀請。
要約是當(dāng)事人旨在訂立合同的意思表示,它是一經(jīng)承諾就產(chǎn)生合同的可能性。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。所以,要約邀請并不能對合同雙方產(chǎn)生合同的拘束力。但是,要約在發(fā)出后,對要約人和受約人都會產(chǎn)生一定的拘束力。如果要約人違反了有效的要約,應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定,“商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及其相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”以及《合同法》第15條第2款第十五條“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約”,售樓廣告在符合以下三個條件時,應(yīng)當(dāng)視為邀約而非要約邀請:
1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做出了說明和允諾;
2、該說明和允諾是具體明確的;
3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響。
如何防范商品房廣告風(fēng)險
1、不能輕信開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料。開發(fā)商的售樓廣告和宣傳資料如果不滿足上述的三個條件,則為要約邀請,不具有法律效力,所以購房人最好進行實地考察,不能被開發(fā)商夸大其詞的宣傳迷惑。
2、在合同中落實開發(fā)商的宣傳廣告以及承諾,使其成為合同條款,增強對開發(fā)商的約束力,避免空口無憑。
許多開發(fā)商都精通包裝之道,在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害,理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償,但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán),不是廣大購房人樂見的事情。因此,建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。
故,一般情形下,房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布的售樓廣告以及相應(yīng)的宣傳資料,應(yīng)當(dāng)視為要約邀請,此時,即使買房人進行承諾,該售樓廣告中開發(fā)商承諾的相應(yīng)條件也不能當(dāng)然構(gòu)成合同中的相應(yīng)條款。但是,如果售樓廣告中對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施,做出了具體而確定的說明和承諾,并且對購房價格和購房人是否因此訂立合同具有重大影響,那么,此時的售樓廣告應(yīng)該視為要約。如果對此還有疑問,律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進行法律咨詢。
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