[案情]

王先生和陳女士簽訂了房屋轉讓合同，約定陳女士以32萬元的轉讓價格轉讓王先生的一套自有房屋。陳女士應在合同簽訂之日起7天內向王先生支付20000元，剩余價款應在一個月內支付。如果由于不可抗力導致房屋無法轉讓，王先生將全額退款。王先生應在合同生效后20天內申請過戶手續，并在一年內將房屋騰空并移交。任何一方違約，應向守約方支付房價8%的違約金，合同繼續履行。本合同經雙方簽字后生效。合同簽訂后，雙方均未履行合同，即陳女士未在簽訂后7天內支付2萬元，王先生既未催款也未騰空房屋。2013年10月27日，王先生將該房屋轉讓給李先生。雙方簽訂轉讓合同，轉讓價格64萬元。產權轉讓程序于2014年2月23日完成。后來陳女士提起訴訟，要求王先生承擔違約責任并賠償相應的損失

[差異]

關于王先生是否應承擔違約責任有兩種不同的觀點

第一種觀點是王先生應承擔違約責任違反合同。王先生和陳女士簽訂的房屋轉讓合同規定，即使一方延遲履行，在向另一方支付違約金后，仍應繼續履行合同。王先生擅自解除合同，未履行催告義務和通知程序，將該房屋出售給他人。他解除合同的行為無效。由于爭議房屋已辦理產權轉讓手續，無法繼續履行。王先生應承擔違約責任并賠償陳女士的損失

第二種觀點認為王先生不應承擔違約責任。王先生有權依法終止房屋轉讓合同。陳女士未能在合同簽訂后7天內支付20000元，且沒有其他補救措施，已構成根本違約。王先生是合同的守約方。他沒有錯。要求他承擔違約責任缺乏事實和法律依據，作者同意第二種觀點。理由如下：《合同法》第94條第4款規定，合同當事人行使法定終止權的情形包括因主要債務遲延履行而不能實現合同目的。也就是說，如果債務人在合同履行期屆滿時未能履行合同的主要債務，債權人可以不經催告而享有撤銷權?？冃а诱`是否嚴重，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對合同目的的實現至關重要，債務人遲延履行的時間過長，市場狀況和另一方當事人的利益發生重大變化，繼續履行不僅對債權人沒有利益，而且會使債權人遭受重大損失。在這種情況下，應給予債權人終止合同的權利。如果一方無正當理由完全不履行合同，則表明該方有意完全擺脫雙方的合同，且該合同對其無效。在這種情況下，另一方有權選擇繼續履行或終止合同。當債權人選擇終止合同時，合同對雙方不再具有約束力。在本案房屋轉讓合同中，陳女士的主要義務是支付房屋轉讓價款，王先生轉讓房屋的主要目的是及時獲得轉讓款。簽訂合同后，陳女士未能在7天內支付20000元，并且在接下來的三年內沒有積極的救濟。王先生以64萬元的價格轉讓了涉案房屋，這表明在此期間房地產市場發生了重大變化。王先生將該房屋轉讓給陳女士以獲得符合市場情況的對價的合同目的無法實現。因此，陳女士完全不履行合同已構成根本違約，王先生應享有終止合同的法定權利。

合同法第96條第1款規定，如果一方根據本法第94條要求終止合同，應通知另一方。通知到達另一方時，合同終止。另一方當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認合同終止的有效性。本條規定的通知程序是確定合同終止時間的依據，即當通知到達被通知人時，合同終止可以在沒有被通知人承諾的情況下生效，當事人享有的終止權不因不履行通知義務而喪失。本條對通知方式沒有特別限制，包括聲明、請求、請求或任何其他意圖表達。在本案中，陳女士通過訴訟要求王先生承擔違約責任，王先生答復拒絕陳女士的索賠。由于王先生有合法的終止權，陳女士收到或得知王先生回復的時間應為合同終止時間，即此時房屋轉讓合同已經終止。因此，陳女士辯稱，就合同終止后的損失賠償而言，由于王先生未能履行通知程序，訴訟合同迄今尚未終止的原因無法確定，《合同法》第97條規定，合同終止后未履行的，應當終止履行；合同已經履行的，當事人可以根據合同的履行和性質要求賠償或者采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。根據本條規定，一方當事人的損失賠償請求應首先基于部分合同義務的實際履行，其次，損失賠償應基于另一方當事人的過錯，第三，該方當事人是非違約方。在本案中，陳女士沒有履行或積極補救房屋轉讓合同，是違約方。王先生行使法定權利，無過錯地終止合同。因此，陳女士要求王先生承擔違約責任并賠償損失，這缺乏事實和法律依據。綜上所述，由于王先生擁有終止合同的法定權利，即使他在合同終止前已將相關房屋轉讓給第三方，也不會損害陳女士的利益。陳女士關于王先生應承擔違約責任并賠償損失的主張無法得到支持

作者：黃飛飛熊蘭

來源：盧巴。com