1、 該房地產(chǎn)單獨(dú)出售，合同無(wú)效

由于該房屋建在該土地上，并附屬于該土地，因此不可分割。因此，當(dāng)房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地出售給不同的買受人，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出買賣合同無(wú)效。產(chǎn)權(quán)未登記轉(zhuǎn)讓的，合同無(wú)效。房屋買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，以買賣雙方向房屋所在地的房屋管理部門登記轉(zhuǎn)讓為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同將無(wú)法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力將無(wú)法發(fā)生。即使房子已經(jīng)實(shí)際交付，它也是無(wú)效的。因此，只要該房屋未正式辦理登記過戶手續(xù)，即使出賣人已收取房?jī)r(jià)并將該房屋交付買受人使用，當(dāng)事人仍可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效

III.如果產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無(wú)效

出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，則出售無(wú)效。該房屋的產(chǎn)權(quán)由若干人共同擁有，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。如果一些共有人未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，其買賣行為也無(wú)效。如果侵犯了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則合同無(wú)效。當(dāng)共有人出售共有房屋時(shí)，在相同條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租房屋出售時(shí)，房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂同等條件，主要是指相同的房?jī)r(jià)，包括相同的交付期限和方式的房?jī)r(jià)。如果房屋所有人在出售房屋時(shí)侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣布房屋出售無(wú)效。單位違反規(guī)定購(gòu)房的，合同無(wú)效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或者變相購(gòu)買城市私人住房。因特殊需要必須購(gòu)買的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私人住房的，買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私人住房，產(chǎn)權(quán)也以個(gè)人名義登記，但實(shí)際上是由單位投資，作為單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、辦公或集體宿舍的固定資產(chǎn)。這種情況屬于單位變相購(gòu)買私人住房，買賣關(guān)系無(wú)效。國(guó)家或企事業(yè)單位資助的低價(jià)購(gòu)買、建設(shè)的城市私人住房，只能出售給原資助單位或房屋管理部門，否則無(wú)效

VI.價(jià)格欺詐，明顯不公平和無(wú)效合同

買賣城市私人住宅時(shí)，雙方應(yīng)按照按質(zhì)定價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私人住宅評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門同意，方可成交。銷售合同生效后，雙方不得因價(jià)格原因無(wú)故后悔，但應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交付。但是，如果賣方欺詐或隱瞞房屋質(zhì)量，或在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問題，買方可要求與賣方重新協(xié)商價(jià)格。如果談判失敗，買方可向法院提起訴訟。非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效