【案例介紹】

某市場(chǎng)服務(wù)有限公司欲將位于大型住宅區(qū)繁華地段的市場(chǎng)一側(cè)空地打造成特色小吃街。投資建設(shè)了幾十個(gè)店面房屋，刊登了招商引資廣告。去年6月，承租人王某與營(yíng)銷公司簽訂了《店面房屋租賃合同》。王某同意租一套180平方米的房子做餐飲生意，租期3年，月租3000元，付款6個(gè)月。承租人在簽訂合同時(shí)應(yīng)交納2萬(wàn)元的履約保證金。開(kāi)業(yè)3個(gè)月后，王某接到城管監(jiān)察部門的通知，告知該營(yíng)業(yè)用房無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，違法建筑限期拆除。王某與出租人的市場(chǎng)公司協(xié)商，對(duì)方答復(fù)稱正在與規(guī)劃部門等相關(guān)部門溝通解決問(wèn)題。為此，王某沒(méi)有交下一半的房租。今年4月，接到強(qiáng)制拆遷通知后，王某無(wú)奈關(guān)停，要求市場(chǎng)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失。因協(xié)商未果，王某起訴確認(rèn)門店租賃合同無(wú)效，并要求市場(chǎng)公司退還收取的房屋租金和押金，并賠償裝修和通知關(guān)閉造成的經(jīng)濟(jì)損失。在本案中，爭(zhēng)議主要涉及未辦理規(guī)劃審批手續(xù)的房屋租賃合同的效力和損失賠償責(zé)任的分擔(dān)。根據(jù)《人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，本文提出了一些建議，出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建造房屋的，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。如果出租人未能在法院辯論結(jié)束前取得有效的規(guī)劃審批程序，而承租人王某主張確認(rèn)合同無(wú)效，則將錯(cuò)誤地得到法院的支持。《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，可見(jiàn)，王某要求出租人返還房屋租金和履約保證金是有法律依據(jù)的。但承租人主張返還租金時(shí)，根據(jù)上述司法解釋第五條規(guī)定，人民法院一般應(yīng)當(dāng)支持“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人要求按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)的，如果出租人要求另一方支付相當(dāng)于租金的房屋占用費(fèi)，法院也將予以支持。”。

至于損失責(zé)任的分擔(dān)，租賃合同無(wú)效的主要原因是出租人在未辦理規(guī)劃審批手續(xù)的情況下出租房屋的主觀過(guò)錯(cuò)。承租人在辦理房屋所有權(quán)證手續(xù)時(shí)未履行注意義務(wù)，也存在一定過(guò)錯(cuò)。因此，在司法實(shí)踐中，出租人70%的責(zé)任和承租人30%的責(zé)任應(yīng)由出租人承擔(dān)。李曉明建議，承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的店面房屋時(shí)，應(yīng)注意房屋的規(guī)劃審批和發(fā)證手續(xù)，在一定程度上保護(hù)自己的合法權(quán)益。以上是關(guān)于這方面的法律知識(shí)，希望能對(duì)您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問(wèn)題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務(wù)，我們也支持在指定區(qū)域網(wǎng)上選擇律師，他們都有相關(guān)律師的詳細(xì)信息。你知道嗎