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寧波
轉租人是否有優先購買權
分承租人有優先購買權嗎？分析分承租人是否具有優先購買權，必須明確優先購買權制度的功能。從本質上講，優先購買權是對出賣人所有權的一種負擔。但是，其設立的目的是為了保護買受人在取得某物時的特殊利益。保護買方利益不僅有利于債權人，而且對經濟秩序的穩定發展具有重要意義。在租賃關系中，所有權的占有、使用和收益與所有權相分離。在現實的社會生活中，房屋的出租人是業主，是指沒有房子的人，或者在這個地方沒有房子的人，或者是為了生意而租房的人。承租人對房屋的使用往往要經過一個漫長的過程才能達到出租房屋的目的。因此，業主在出售房屋時，賦予實際使用人優先購買權，可以將房屋所有權和使用權統一于一個主體，穩定房屋部門的使用。也就是說，優先購買權制度的功能是保護實際占有標的物的使用者的利益。由此可以得出結論，轉租人應當享有租賃房屋的優先購買權，并且應當優先于承租人的優先購買權；在自行轉租的情況下，出租人解除租賃合同的，轉租人的優先購買權是不可能的。出租人不解除合同的，分承租人不享有優先購買權。因此，出賣人在法定期限內負有通知義務的，可以通知分承租人，不必同時通知承租人。現在的問題是，如果出租人在適用法律規定的期限內只通知承租人而不通知分承租人，承租人取得房屋所有權后，如何對分承租人進行救濟。
如果嚴格執行“出售不能違背租賃”的規定，轉租人將繼續按照租賃合同使用房屋，即使其優先購買權不受尊重，但不會對房屋造成損害。這種觀點顯然不妥。確實，次承租人仍按“賣不破租”的規定享有租賃權，但買受人（承租人）不得按“賣不破租”的規定行使租賃權。轉租人為了實現自己的租賃權，不得不花費大量精力和財力尋求公共救濟。在訴訟效率不盡如人意的情況下，他們要付出相當大的訴訟成本，不能視之為完好無損。更重要的是，優先權制度的建立不僅是為了穩定占有與使用的關系，也是為了保證權利人有優先權取得房屋所有權。其目的與“買賣不違反租賃”的規定不完全相同。
既然分承租人有優先購買權，出租人未履行法定通知義務，將房屋出售給承租人后，如果在同等條件下想擁有優先購買權，自然可以請求法院確認買賣合同無效。一旦法院確認，即使出租人和承租人辦理了房屋所有權登記手續，由于登記的依據和條件已經不存在，如果分承租人的優先購買權受到損害，也應當撤銷登記，如何補償也值得研究。關鍵問題是如何確定轉租人的損害。由于優先購買權是物權期待權的一種，對它的侵害是對權利人期待利益的損害。轉租人因準備購買而發生的費用，以及轉租人為請求優先購買權而尋求公共救濟所發生的合理費用，是可計算的利益損害賠償，出租人應當予以賠償。如果您還有其他問題，可以咨詢我們的律師。你知道嗎
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