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寧波
房屋租賃糾紛主要有哪些類型
與其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償主要是由侵權(quán)行為引起的，如房屋損害賠償、人身或財產(chǎn)損害賠償、侵害房屋共有人合法權(quán)益的賠償?shù)龋瑥乃痉▽嵺`的角度來看，存在爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后如何補償承租人裝修房屋。對此，法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定。目前，只有上海市高級人民法院對此有審判指導(dǎo)意見。一般內(nèi)容是，如果房東同意承租人裝修，無論提前解除合同的原因如何，房東都應(yīng)賠償承租人評估裝修費用的殘值，以體現(xiàn)公平原則；但是，如果合同中有約定，按協(xié)議辦理。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定可能并不體現(xiàn)公平原則，因為如果因承租人拖欠租金而提前解除合同，而房東又不需要承租人對房屋進(jìn)行裝修，要求房東賠償承租人裝修殘值（殘值可以調(diào)整）是不公平的80%或90%。否則，就不能保護(hù)違約方，損害守約方的利益。（2） 租金支付糾紛。這是房地產(chǎn)租賃中最常見的糾紛。處理租金支付糾紛有三種方式：
（1）雙方約定承租人及時支付租金或房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。（2）除前一種情形外，在解決拖欠租金的問題時，租賃雙方在區(qū)分責(zé)任的前提下，也解決了違約責(zé)任問題，繼續(xù)履行租賃合同。（3）終止租賃合同。這主要是由于失去了雙方繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或者雙方協(xié)商解除合同，或者一方起訴解除租賃關(guān)系。（3） 其他爭議。
除了上述違約金和損害賠償金糾紛外，還有租賃期內(nèi)房地產(chǎn)銷售優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、房屋用途變更糾紛等糾紛，以及承租人因未登記租賃合同不能對抗第三人的糾紛。
要避免房地產(chǎn)租賃糾紛，關(guān)鍵是要把握好租賃關(guān)系中的每一個環(huán)節(jié)。大量案例表明，聘請專業(yè)律師參與房地產(chǎn)租賃談判和合同簽訂，可以事半功倍，避免損失。
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簡介:
雪化平律師，理工科專業(yè)背景，曾在石油行業(yè)、IT業(yè)供職10余年，具有豐富的行業(yè)性工作經(jīng)驗。自2009年起專職從事律師工作以來，曾擔(dān)任過多家政府和企業(yè)的常年或?qū)ｍ椃深檰枺瑯I(yè)務(wù)范圍包括企業(yè)法律風(fēng)險防范、公司改制、投融資和并購、IPO上市等，顧問單位涉及餐飲、媒體、廣告、地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。
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