1、 是否符合退房條件
購房合同約定退房事項的,可以按照約定辦理;也可以按照合同法的有關(guān)規(guī)定申請退房。根據(jù)現(xiàn)行法律,退房條件主要包括約定條件和法定條件。約定條件是指購房者和開發(fā)商在購房合同中可以退房的條件。開發(fā)商逾期交房超過一定期限的,社區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施與售樓廣告或售樓書表述的內(nèi)容不符,在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。
根據(jù)《合同法》,既然雙方約定了退房的具體條件,而且買受人有證據(jù)證明該條件成立,那么買受人可以通知開發(fā)商終止合同。在這種情況下,一旦業(yè)主起訴,即使開發(fā)商推卸責(zé)任,也會得到法院的支持。建議業(yè)主如果符合合同規(guī)定的退房條件,最好先與開發(fā)商協(xié)商,這樣可以節(jié)省訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能夠讓業(yè)主滿意,業(yè)主可以根據(jù)自己的情況撤回退房要求,也可以在開發(fā)商的協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)失敗,將選擇訴訟或仲裁。
如果業(yè)主不同意合同中的退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于合同中未約定、不在法定范圍內(nèi)的退房要求,建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。
本案通常提起訴訟,法院鑒定程序相對較長。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體有裂縫,可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商進(jìn)行鑒定。如果評估結(jié)果不會影響房屋主體結(jié)構(gòu),可以修復(fù),法院將不支持業(yè)主的退房請求。但如果鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修補(bǔ),法院將支持業(yè)主的退房要求,并判決鑒定費和業(yè)主裝修費由開發(fā)商支付。除了房子的全價和相應(yīng)的利息,開發(fā)商還要賠償業(yè)主前期的費用。在要求違約金方面,如果開發(fā)商違約導(dǎo)致退房,雙方在合同中也約定了違約金,那么開發(fā)商必須按照約定進(jìn)行賠償。除了房屋的全價和相應(yīng)的利息外,補(bǔ)償還包括業(yè)主前期已經(jīng)支付的一些費用,如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費、律師費等,計入消費者實際損失范圍,由開發(fā)商賠償。
在退款方面,使用一次性付款的購房者可以直接要求開發(fā)商退還其付款及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房比較復(fù)雜。
在實際操作中,是開發(fā)商將可退購房款分成兩部分,屬于購房者首付的部分直接退還給購房者,屬于購房者從銀行貸款的部分直接退還給銀行,并認(rèn)為買方已向銀行預(yù)付貨款。銀行收到還款并終止與買方的貸款合同。此外,開發(fā)商還應(yīng)支付購房者的首付利息。即從首付交付之日起至開發(fā)商歸還之日止的首付利息收入。
如果購房者的按揭貸款已進(jìn)入月供階段,開發(fā)商還應(yīng)償還購房者的月供和利息支出。如果買方要求退房,他已經(jīng)住了一段時間,在此期間發(fā)生的折舊費用應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房過程中,如果責(zé)任方是開發(fā)商,購房者可以不補(bǔ)償房屋折舊。如購房者有責(zé)任,開發(fā)商不得賠償業(yè)主裝修費。第四,按照以下退房程序,購房者先通過掛號信、傳真或電話(最好是書面形式)向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房價退還買受人,并支付已付房價利息。
然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15天內(nèi)辦理購房者與貸款銀行之間解除或終止合同的所有手續(xù),然后督促開發(fā)商將所有購房款退還購房者,并向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行辦理停止還款手續(xù)。此時,消費者與銀行解除了貸款合同,而開發(fā)商返還全部房款后,購房者與開發(fā)商之間的銷售合同也意味著終止。
另外,購房者辦理按揭貸款時,銀行一般會要求購房者為其購房提供保險,而保險受益人是貸款銀行,因此最后一步是解除貸款合同,然后辦理退保手續(xù)。如果你在這個過程中需要律師的幫助,請打電話給律霸。你知道嗎
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