1、 是否符合退房條件

購(gòu)房合同約定退房事項(xiàng)的，可以按照約定辦理；也可以按照合同法的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。根據(jù)現(xiàn)行法律，退房條件主要包括約定條件和法定條件。約定條件是指購(gòu)房者和開發(fā)商在購(gòu)房合同中可以退房的條件。開發(fā)商逾期交房超過(guò)一定期限的，社區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施與售樓廣告或售樓書表述的內(nèi)容不符，在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)《合同法》，既然雙方約定了退房的具體條件，而且買受人有證據(jù)證明該條件成立，那么買受人可以通知開發(fā)商終止合同。在這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推卸責(zé)任，也會(huì)得到法院的支持。建議業(yè)主如果符合合同規(guī)定的退房條件，最好先與開發(fā)商協(xié)商，這樣可以節(jié)省訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能夠讓業(yè)主滿意，業(yè)主可以根據(jù)自己的情況撤回退房要求，也可以在開發(fā)商的協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)失敗，將選擇訴訟或仲裁。

如果業(yè)主不同意合同中的退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于合同中未約定、不在法定范圍內(nèi)的退房要求，建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。

本案通常提起訴訟，法院鑒定程序相對(duì)較長(zhǎng)。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體有裂縫，可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商進(jìn)行鑒定。如果評(píng)估結(jié)果不會(huì)影響房屋主體結(jié)構(gòu)，可以修復(fù)，法院將不支持業(yè)主的退房請(qǐng)求。但如果鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無(wú)法修補(bǔ)，法院將支持業(yè)主的退房要求，并判決鑒定費(fèi)和業(yè)主裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。除了房子的全價(jià)和相應(yīng)的利息，開發(fā)商還要賠償業(yè)主前期的費(fèi)用。在要求違約金方面，如果開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方在合同中也約定了違約金，那么開發(fā)商必須按照約定進(jìn)行賠償。除了房屋的全價(jià)和相應(yīng)的利息外，補(bǔ)償還包括業(yè)主前期已經(jīng)支付的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)、律師費(fèi)等，計(jì)入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍，由開發(fā)商賠償。

在退款方面，使用一次性付款的購(gòu)房者可以直接要求開發(fā)商退還其付款及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買房比較復(fù)雜。

在實(shí)際操作中，是開發(fā)商將可退購(gòu)房款分成兩部分，屬于購(gòu)房者首付的部分直接退還給購(gòu)房者，屬于購(gòu)房者從銀行貸款的部分直接退還給銀行，并認(rèn)為買方已向銀行預(yù)付貨款。銀行收到還款并終止與買方的貸款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房者的首付利息。即從首付交付之日起至開發(fā)商歸還之日止的首付利息收入。

如果購(gòu)房者的按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商還應(yīng)償還購(gòu)房者的月供和利息支出。如果買方要求退房，他已經(jīng)住了一段時(shí)間，在此期間發(fā)生的折舊費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房過(guò)程中，如果責(zé)任方是開發(fā)商，購(gòu)房者可以不補(bǔ)償房屋折舊。如購(gòu)房者有責(zé)任，開發(fā)商不得賠償業(yè)主裝修費(fèi)。第四，按照以下退房程序，購(gòu)房者先通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話（最好是書面形式）向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房?jī)r(jià)退還買受人，并支付已付房?jī)r(jià)利息。

然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15天內(nèi)辦理購(gòu)房者與貸款銀行之間解除或終止合同的所有手續(xù)，然后督促開發(fā)商將所有購(gòu)房款退還購(gòu)房者，并向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行辦理停止還款手續(xù)。此時(shí)，消費(fèi)者與銀行解除了貸款合同，而開發(fā)商返還全部房款后，購(gòu)房者與開發(fā)商之間的銷售合同也意味著終止。

另外，購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者為其購(gòu)房提供保險(xiǎn)，而保險(xiǎn)受益人是貸款銀行，因此最后一步是解除貸款合同，然后辦理退保手續(xù)。如果你在這個(gè)過(guò)程中需要律師的幫助，請(qǐng)打電話給律霸。你知道嗎