逾期交房的判斷交房義務的履行分為幾個階段，從開發商向買受人發出交房通知開始，到買受人驗房，再到開發商對買受人提出的質量異議作出解釋，最終完成雙方的實際（或擬議）交接。

在上述階段，不僅有開發商可以完成的內容，還有需要買方協助的部分。因此，要判斷開發商是否逾期，就要對每個階段分別進行考察。根據交付義務的履行階段，細化相應的判斷規則，不僅可以引導買受人合理維權，而且對維護房地產市場的正常交易秩序具有重要意義。有鑒于此，小編根據上述交付行為的階段，總結出此類案件的三步裁判規則，具體如下：

第一步：審查開發商是否有交付通知

逾期交付，其性質屬于遲延履行。遲延履行，是指債務已經達到清償期限，可以履行，但由于債務人的原因不能履行的行為。構成遲延履行的，應當符合下列條件：

第一，存在有效債務；

第二，債務履行期限屆滿，債務人可以履行，但不履行；

第三，債務人不履行沒有正當理由。因此，如果合同合法有效，判斷是否構成遲延的標準是賣方是否處于不履行狀態，不履行是否合理。

如上所述，開發商交付義務的履行從交付通知開始。交房通知意在表明開發商已開始交房。送達是一種具有法律性質的事實行為，即不以意思表示為要件而產生法律后果的法律事實。開發商只要按照債務目的行事，與債務內容相適應，就具有效力，不以債務人或者債權人的清償需要或者接受清償意圖為有效要件。

根據上述遲延履行要件，開發商未在約定時間內發出交付通知的，構成逾期交付，應當承擔逾期交付的違約責任；反之，應當審查買受人在拒絕時是否提出異議。第二步：審查買方在拒絕合同時是否提出了具體的理由。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“房屋所有權的轉移，除當事人另有約定外，視為房屋的交付和使用。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風險，自合同確定的交付使用之日起，由買受人承擔書面交貨通知，除非法律另有規定或雙方另有約定?！?。

對這篇文章給出了否定的解釋。買受人有合理理由拒絕接受的，開發商的交付義務尚未履行完畢。這顯然屬于不履行上述遲延履行要件，即構成遲延履行。在這種情況下，盡管開發商可能構成延誤，但買方在拒絕時應給出具體理由。買受人收到開發商的交房通知后，未當場驗房，事后以房屋質量問題為由要求開發商承擔逾期交房責任的，或者未說明具體原因而拒絕驗收的，視為該房屋已交付。買受人要求開發商承擔逾期交房責任的，不予支持。相反，如果買方提出具體的拒絕理由，則應審查買方的拒絕理由是否合法。第三步：審查買受人提出的拒絕理由是否合法，在商品房買賣合同中，出賣人有義務對買受人提出的質量異議作出解釋。

如果買受人在拒絕接受時提出具體理由，開發商認可買受人提出的質量異議，并愿意（或實際上）在修復后再次交付，則在認為買受人有正當理由的情況下，雙方協商改變了交付時間拒絕的理由。此時，開發商有義務再次通知。通知時間晚于商品房買賣合同約定的交付時間的，視為開發商逾期。

開發商不承認買受人提出的質量異議，或者雖承認買受人提出的質量異議，但認為交付的房屋符合交付條件，并愿意在交付后承擔維修義務的，買方在拒收時提出的理由是否合理，取決于拒收的缺陷是否是不符合交貨條件的質量缺陷。根據房屋是否符合交付條件的認定標準，結合商品房買賣合同范本和法律規定，商品房買賣合同中的交付條件必須同時具備以下兩項：，交付的房屋符合交付條件和標的物本身的具體規定。

約定的交付條件通常包括取得建設工程竣工驗收記錄證明文件、取得房屋測繪報告、開通氣、水、電、路等。在示范文本中，交付時必須滿足上述條件。雙方就標的物本身達成的具體協議，也應當在交付時提供。二是主體結構不存在影響合同目的的質量問題和缺陷。買方購買該房屋作住宅用途。如果缺陷足以影響目的的實現，則交付行為對買方而言是無意義的。

如果買方在拒收時提出的質量異議屬于上述不符合交付條件的缺陷，應視為開發商構成逾期交付；否則，應視為開發商不構成逾期交付。

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