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寧波
如何在合同中規定逾期交貨的違約責任
出賣人逾期交付房屋的情形一般有兩種：一種是出賣人未按合同約定的入住日期完成工作并通知買受人入住；二是房屋未實際竣工，不符合入住條件時，出賣人也通知買受人入住。
一般來說，對于第一種情況，直接約定逾期交貨期的違約金就足夠了，但為了防止第二種情況的發生，買賣雙方對入住條件有爭議，賣方拖延結算，買方未能按時辦理入住時間，這會導致更多的爭端。因此，買賣雙方應明確約定：
（1）出賣人向買受人交付房屋時應通知買受人，買受人入住時，應滿足雙方約定的基本入住條件。首先，出賣人應向買受人交付《北京市建設工程質量證明書》、《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》。其次，出賣人承諾提供水、電、氣的，應當全部開放，所提供的房屋裝修標準也應當符合合同約定的標準；否則，視為不符合入住條件，并按雙方約定的一定期限順延入住日期，在該期限內出賣人應當符合入住條件；否則，視為違約，出賣人逾期交付房屋；
（2）出賣人的行為已構成逾期交付房屋的，視為違約每逾期一天，以房價的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直至出賣人實際交付之日。逾期超過一定期限（如3-6個月）的，買受人有權解除合同，出賣人除應向買受人返還房價本息外，還應雙倍返還定金并支付逾期違約金。
逾期交付的違約金應按合同約定支付，除非開發商有免責事由，如地震、戰爭等合同約定的不可抗力事由，并及時履行了告知義務，否則不能承擔違約責任。
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