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寧波
開發商簽訂的兩份合同中哪一份是有效的
2010年4月，孫先生購買了某市某房地產開發公司開發的3個商業廣場商鋪，并與其簽訂了3份《商品房購房合同》。合同約定三家商鋪總價436.4萬元，孫先生一次性付清了總價。開發商應于2011年10月31日前將三套商鋪交付孫先生使用，由房地產開發公司為孫先生辦理房屋所有權證。其中，《商品房買賣合同》第十三條第六項規定，合同簽訂后30日內，由房地產開發公司負責備案登記。2011年3月，孫先生共向開發商支付436.4萬元。去年11月，孫先生還向開發商支付了3套商鋪的配套費、維修基金和房產登記契稅18.8萬元。12月1日，開發商將房子交給孫先生。孫先生拿到房子后，立即對這三家商鋪進行了裝修，并一直使用到現在。
然而，讓孫先生感到不安的是，盡管他時不時地催促，開發商卻沒有把房產證給他。2014年4月，孫先生找到了線索。”開發商的工作人員不經意間說出了一個口誤。我了解到，開發商在2013年底將這三家商鋪賣給了另一位買家鄭先生。這三家店我花了436.4萬，但鄭先生的價格不到300萬，比我便宜100多萬。”孫先生非常氣憤，與開發商鄭先生簽訂了《商品房買賣合同》，并登記了三份《商品房買賣合同》。因此，孫先生起訴法院，確認被告開發商與被告鄭先生簽訂的商品房買賣合同無效，原告孫先生與被告開發商簽訂的商品房買賣合同有效。在這種情況下，最大的爭議是兩份合同中哪一份有效。律師表示，商品房買賣合同的審理涉及物權、債權和二者的交叉，適用法律較為復雜。
這個案例是一個非常典型的一房兩賣的案例。一房二賣，是指出賣人以兩份買賣合同將同一特定房屋先后或者同時賣給兩個不同的買受人，又稱雙倍售房。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條明確規定，有下列情形之一，不能實現商品房買賣合同目的的，買受人不能取得房屋的，可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔責任（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人的；（2） 商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。
在這種情況下，開發商首先將店鋪交付給孫先生，孫先生是店鋪的實際用戶。其次，根據合同約定，孫先生已將全部房款甚至契稅交給了房地產開發公司。第三，孫先生比鄭先生早買了房子，房價也比鄭先生高。”這說明購房人孫先生已經完全履行了對已成交的保障義務”，律師表示，因此，應當承認孫先生的《商品房買賣合同》是一份有效的合同。你知道嗎
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