2012年1月，王先生與開發(fā)商簽訂購房書，約定王先生購買一套“豐益廣場”房屋，建筑面積36.68平方米，單價17480元/平方米，總價641166元。買方應在認購書簽署后七日內(nèi)簽署并辦理相關購買手續(xù)。買受人在上述期限內(nèi)或因買受人原因未簽訂商品房買賣合同的，視為買受人自動放棄該房產(chǎn)的認購權。買受人無權要求出賣人返還定金，出賣人有權不另行通知將房產(chǎn)出售給他人。王某事后要求開發(fā)商交納20萬元定金。當王某與開發(fā)商準備簽訂《商品房買賣合同》時，王某發(fā)現(xiàn)該房屋建筑面積為24.37平方米，分攤面積為11.89平方米。

王某認為開發(fā)商在宣傳時故意不主動告知共享面積，并與其簽訂認購合同，導致詐騙，遂要求開發(fā)商解除合同，退還定金。開發(fā)商認為沒有不當之處，王某無權單方面解除合同，不愿意退還定金。寶應法院在審理中認為：本案爭議的焦點是被告未說明共用面積是否構成撤銷認購書的法律理由。眾所周知，建筑面積必須包括共享面積。原告與被告簽訂的認購書不是具體的商品房買賣合同，且分攤面積也不是未詢問分攤面積就必須記入認購書的內(nèi)容，被告沒有義務向其說明，故被告無欺詐意圖。至于分攤面積是否合理，則不屬于民事案件的范圍。根據(jù)認購書約定，原告必須在認購書簽訂后7日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，辦理相關購房手續(xù)。原告在簽訂認購書并交納定金后，未按約定與被告簽訂《商品房買賣合同》，已構成違約。因此，原告要求退還定金的請求不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國條例》第一百一十五條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條、《中華人民共和國條例》第六十四條第一款，原告王某的訴訟請求被駁回。

[分析]

欺詐是指故意告知對方虛假信息，或者故意隱瞞真實情況，以錯誤判斷誘導對方表達意圖。《合同法》第五十四條第二款規(guī)定：“當事人一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，違背真實意思訂立合同的，受害方有權請求人民法院或仲裁機構修改或解除合同，“王某認為開發(fā)商故意隱瞞共有面積，導致意思表示錯誤。開發(fā)商的行為屬于欺詐行為，應當撤銷認購合同。因此，這種情況的關鍵是開發(fā)商在簽約時是否應該告知共享區(qū)域。

從認購書的性質(zhì)來看，由于王某與開發(fā)商簽訂的認購書只規(guī)定了房屋單價、優(yōu)惠付款、房屋買賣合同簽訂時間和違約定金，它是為將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的合同，所以認購書屬于預約合同。在預約合同中，雙方只需對房屋交易的相關問題作出初步確認。預約合同的標的是雙方在約定的期限內(nèi)進行協(xié)商并簽訂正式的銷售合同，而不是房屋交易本身。付款方式、交付時間、辦證時間、違約責任等直接影響雙方權利義務的重要條款，在簽訂房屋買賣合同時由雙方協(xié)商確定。王某提出的分攤面積問題，是指雙方協(xié)商確定的商品房銷售合同，而不是認購書。因此，共享區(qū)域不是必須記錄在訂閱簿中的內(nèi)容。在王某沒有詢問共享面積的情況下，開發(fā)商也沒有主動解釋，因此開發(fā)商沒有欺詐的意圖。

在這種情況下，王先生應根據(jù)認購合同的約定與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。如果王先生對分攤面積有疑問，應在簽訂房屋買賣合同時與開發(fā)商進一步協(xié)商，而不是要求取消原認購合同。如果王某堅持認為開發(fā)商存在欺詐行為，拒絕簽訂房屋買賣合同，那么王某將構成違約，不僅認購合同不能撤銷，而且王某支付的定金也不能退還。你知道嗎