《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十一條規(guī)定：商品房符合《商品房銷(xiāo)售司法解釋》要求的，第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求減少違約金數(shù)額的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照違約金數(shù)額超過(guò)造成的損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況確定違約造成的損失。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十一條規(guī)定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條規(guī)定，銷(xiāo)售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房質(zhì)量保證和住宅用戶手冊(cè)制度實(shí)施規(guī)定》向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅用戶手冊(cè)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)或者單位實(shí)施作為工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用；驗(yàn)收不合格的不得交付使用。

住房建設(shè)項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法規(guī)定，竣工備案時(shí)間是建設(shè)行政主管部門(mén)收到竣工備案單并審核無(wú)誤后，簽收竣工備案表的時(shí)間建設(shè)單位提交的竣工備案文件。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，未經(jīng)進(jìn)一步約定，視為房屋交付使用。在實(shí)踐中，一般來(lái)說(shuō)，“交鑰匙”是指房屋交付使用。《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對(duì)方造成損失的，賠償損失相當(dāng)于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益，但不得超過(guò)違約方在簽訂合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違約可能造成的損失。《商品房銷(xiāo)售司法解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求降低違約金數(shù)額的，違約金數(shù)額按照違約金超過(guò)造成損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金數(shù)額的，違約金的數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。

[律師提醒：交房、驗(yàn)房、收房不能馬虎]

原來(lái)，合同約定2009年底交房，但房子到現(xiàn)在還沒(méi)建好，不能交付使用。最近，“凱泰”的幾位業(yè)主？臨海“山水世家”與開(kāi)發(fā)商協(xié)商延遲交房，最終獲得了對(duì)方“9月15日前交房，按合同約定支付違約金”的承諾（詳見(jiàn)本報(bào)7月19日第5版報(bào)道）。

由于各種原因，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，業(yè)主也不能搬進(jìn)新房。這種情況在我們身邊并不少見(jiàn)。”業(yè)主在房屋交付中遇到遲延交付的情況，除了按照合同約定維護(hù)權(quán)益、取得違約金外，還存在一些需要注意的問(wèn)題，如房屋交付的條件、房屋征收的正確程序等，特別是對(duì)新房交付中常見(jiàn)的現(xiàn)象提出了一些建議，希望能為正在或即將進(jìn)行新房驗(yàn)收的購(gòu)房者提供一些參考。

[先看“兩書(shū)一表”。如果證件不全，房子可能就不接受了]

“之前有業(yè)主接受過(guò)咨詢。如果“兩書(shū)一表”不齊全，房子就要交房了。這主要是因?yàn)樵摌潜P(pán)整體建設(shè)未完成，相關(guān)部門(mén)無(wú)法接受”，林律師表示，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)出示“兩書(shū)一表”（即《住宅用戶手冊(cè)》），《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《竣工驗(yàn)收記錄表》）。只有證件齊全，業(yè)主才能在入住表上簽字。

“房產(chǎn)證不全的，購(gòu)房人可以選擇不收房”，林律師表示，如果確實(shí)要求購(gòu)房人收房，還需要在《住戶檢查交接表》、《檢查記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)上“無(wú)××證明”字樣，并妥善保管相關(guān)文件的副本。林律師提醒購(gòu)房者，房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件可以拿走，而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中有時(shí)會(huì)附上“管線分布竣工圖”。我們?cè)诓榭纯⒐を?yàn)收記錄表原件時(shí)需要非常小心，因?yàn)榭⒐を?yàn)收記錄表是收回過(guò)程中最重要的文件。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，表格上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案。沒(méi)有任何物品，這座大樓就不能被占用。在簽署文件前檢查房子是一個(gè)合理和正常的程序。然而，在實(shí)際操作中，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)先交錢(qián)、填表格、簽文件，然后再驗(yàn)房，這讓購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。

對(duì)此，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)在合同中寫(xiě)上“先驗(yàn)房后關(guān)房”作為附加條款，如果不驗(yàn)房，就不關(guān)房。原合同沒(méi)有約定的，可以在房屋征收文件中注明“未核對(duì)”字樣。如果驗(yàn)房有情況，也可以咨詢開(kāi)發(fā)商。

同時(shí)，在房屋驗(yàn)收前，購(gòu)房人不得簽署房屋鑰匙收訖函，領(lǐng)取房屋鑰匙并辦理入住手續(xù)。因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，‘交鑰匙’就算交房了。”因此，開(kāi)發(fā)商在拿到住宅鑰匙后，只承擔(dān)房屋質(zhì)量維修責(zé)任，不存在逾期交房的壓力，“房子質(zhì)量不存在小事。認(rèn)真檢查房子，堅(jiān)持房子很快就要關(guān)門(mén)的原則，這是一件愉快的事情，但業(yè)主關(guān)門(mén)時(shí)要經(jīng)過(guò)一番檢驗(yàn)，因?yàn)殛P(guān)房子不僅要填寫(xiě)交接單，一旦房子不仔細(xì)檢查，就會(huì)影響今后居住的舒適度。對(duì)于業(yè)主在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，比如墻磚或地磚開(kāi)裂、漏水，甚至房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商總會(huì)說(shuō)這只是個(gè)小問(wèn)題，到時(shí)候讓人去修，并盡量防止業(yè)主在驗(yàn)收文件中列出問(wèn)題。

“無(wú)論開(kāi)發(fā)商的隨行人員多么敬業(yè)，業(yè)主都應(yīng)該堅(jiān)持這個(gè)原則。只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)論大小，都要記錄在相關(guān)文件或表格中，“林律師提醒，如果房地產(chǎn)商根本沒(méi)有準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，就要自帶紙筆，逐一記錄相關(guān)問(wèn)題。

據(jù)介紹，交付的商品房存在地面、墻體裂縫、局部滲水、漏水、門(mén)窗破損等質(zhì)量缺陷，合同中明確規(guī)定“交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受該房屋或終止合同”，則買(mǎi)方可以拒絕接受該房屋。合同中沒(méi)有明確約定的，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條規(guī)定，“商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托質(zhì)量合格的工程