《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十一條規(guī)定:商品房符合《商品房銷(xiāo)售司法解釋》要求的,第十六條規(guī)定,當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求減少違約金數(shù)額的,違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照違約金數(shù)額超過(guò)造成的損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的,違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況確定違約造成的損失。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十一條規(guī)定,商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條規(guī)定,銷(xiāo)售商品房時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房質(zhì)量保證和住宅用戶手冊(cè)制度實(shí)施規(guī)定》向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅用戶手冊(cè)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后,經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)或者單位實(shí)施作為工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用;驗(yàn)收不合格的不得交付使用。
住房建設(shè)項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法規(guī)定,竣工備案時(shí)間是建設(shè)行政主管部門(mén)收到竣工備案單并審核無(wú)誤后,簽收竣工備案表的時(shí)間建設(shè)單位提交的竣工備案文件。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,未經(jīng)進(jìn)一步約定,視為房屋交付使用。在實(shí)踐中,一般來(lái)說(shuō),“交鑰匙”是指房屋交付使用。《合同法》第一百一十三條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù),給對(duì)方造成損失的,賠償損失相當(dāng)于違約造成的損失,包括履行合同后能夠獲得的利益,但不得超過(guò)違約方在簽訂合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違約可能造成的損失。《商品房銷(xiāo)售司法解釋》第十六條規(guī)定:當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求降低違約金數(shù)額的,違約金數(shù)額按照違約金超過(guò)造成損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金數(shù)額的,違約金的數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。
[律師提醒:交房、驗(yàn)房、收房不能馬虎]
原來(lái),合同約定2009年底交房,但房子到現(xiàn)在還沒(méi)建好,不能交付使用。最近,“凱泰”的幾位業(yè)主?臨海“山水世家”與開(kāi)發(fā)商協(xié)商延遲交房,最終獲得了對(duì)方“9月15日前交房,按合同約定支付違約金”的承諾(詳見(jiàn)本報(bào)7月19日第5版報(bào)道)。
由于各種原因,開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房,業(yè)主也不能搬進(jìn)新房。這種情況在我們身邊并不少見(jiàn)。”業(yè)主在房屋交付中遇到遲延交付的情況,除了按照合同約定維護(hù)權(quán)益、取得違約金外,還存在一些需要注意的問(wèn)題,如房屋交付的條件、房屋征收的正確程序等,特別是對(duì)新房交付中常見(jiàn)的現(xiàn)象提出了一些建議,希望能為正在或即將進(jìn)行新房驗(yàn)收的購(gòu)房者提供一些參考。
[先看“兩書(shū)一表”。如果證件不全,房子可能就不接受了]
“之前有業(yè)主接受過(guò)咨詢。如果“兩書(shū)一表”不齊全,房子就要交房了。這主要是因?yàn)樵摌潜P(pán)整體建設(shè)未完成,相關(guān)部門(mén)無(wú)法接受”,林律師表示,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),開(kāi)發(fā)商應(yīng)出示“兩書(shū)一表”(即《住宅用戶手冊(cè)》),《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《竣工驗(yàn)收記錄表》)。只有證件齊全,業(yè)主才能在入住表上簽字。
“房產(chǎn)證不全的,購(gòu)房人可以選擇不收房”,林律師表示,如果確實(shí)要求購(gòu)房人收房,還需要在《住戶檢查交接表》、《檢查記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)上“無(wú)××證明”字樣,并妥善保管相關(guān)文件的副本。林律師提醒購(gòu)房者,房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件可以拿走,而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中有時(shí)會(huì)附上“管線分布竣工圖”。我們?cè)诓榭纯⒐を?yàn)收記錄表原件時(shí)需要非常小心,因?yàn)榭⒐を?yàn)收記錄表是收回過(guò)程中最重要的文件。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,表格上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案。沒(méi)有任何物品,這座大樓就不能被占用。在簽署文件前檢查房子是一個(gè)合理和正常的程序。然而,在實(shí)際操作中,很多開(kāi)發(fā)商會(huì)先交錢(qián)、填表格、簽文件,然后再驗(yàn)房,這讓購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。
對(duì)此,購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí),應(yīng)在合同中寫(xiě)上“先驗(yàn)房后關(guān)房”作為附加條款,如果不驗(yàn)房,就不關(guān)房。原合同沒(méi)有約定的,可以在房屋征收文件中注明“未核對(duì)”字樣。如果驗(yàn)房有情況,也可以咨詢開(kāi)發(fā)商。
同時(shí),在房屋驗(yàn)收前,購(gòu)房人不得簽署房屋鑰匙收訖函,領(lǐng)取房屋鑰匙并辦理入住手續(xù)。因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定,‘交鑰匙’就算交房了。”因此,開(kāi)發(fā)商在拿到住宅鑰匙后,只承擔(dān)房屋質(zhì)量維修責(zé)任,不存在逾期交房的壓力,“房子質(zhì)量不存在小事。認(rèn)真檢查房子,堅(jiān)持房子很快就要關(guān)門(mén)的原則,這是一件愉快的事情,但業(yè)主關(guān)門(mén)時(shí)要經(jīng)過(guò)一番檢驗(yàn),因?yàn)殛P(guān)房子不僅要填寫(xiě)交接單,一旦房子不仔細(xì)檢查,就會(huì)影響今后居住的舒適度。對(duì)于業(yè)主在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,比如墻磚或地磚開(kāi)裂、漏水,甚至房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題,一些開(kāi)發(fā)商總會(huì)說(shuō)這只是個(gè)小問(wèn)題,到時(shí)候讓人去修,并盡量防止業(yè)主在驗(yàn)收文件中列出問(wèn)題。
“無(wú)論開(kāi)發(fā)商的隨行人員多么敬業(yè),業(yè)主都應(yīng)該堅(jiān)持這個(gè)原則。只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,無(wú)論大小,都要記錄在相關(guān)文件或表格中,“林律師提醒,如果房地產(chǎn)商根本沒(méi)有準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表,就要自帶紙筆,逐一記錄相關(guān)問(wèn)題。
據(jù)介紹,交付的商品房存在地面、墻體裂縫、局部滲水、漏水、門(mén)窗破損等質(zhì)量缺陷,合同中明確規(guī)定“交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受該房屋或終止合同”,則買(mǎi)方可以拒絕接受該房屋。合同中沒(méi)有明確約定的,《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條規(guī)定,“商品房交付使用后,買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以委托質(zhì)量合格的工程
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簡(jiǎn)介:
陳偉鴻律師,廣州人,法律科班出身,曾在行政機(jī)關(guān)及司法機(jī)關(guān)工作,從事法律工作多年,法學(xué)理論基礎(chǔ)扎實(shí),司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。其多次受省市媒體邀請(qǐng),作為特約律師嘉賓參與節(jié)目,如廣州電視臺(tái)的律師教路、凡事有得傾、廣東電視臺(tái)的律師說(shuō)、廣東電臺(tái)的汽車(chē)俱樂(lè)部等,是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的執(zhí)業(yè)律師。
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