《商品房買賣合同》第十一條規定：商品房符合《商品房銷售司法解釋》要求的，第十六條規定，當事人以約定的違約金過高為由要求減少違約金數額的，違約金的數額應當按照違約金數額超過造成的損失的30%的標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據實際情況確定違約造成的損失。《商品房買賣合同》第十一條規定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。《商品房銷售管理辦法》第三十二條規定，銷售商品房時，房地產開發企業應當按照《商品房質量保證和住宅用戶手冊制度實施規定》向買受人提供住宅質量保證書和住宅用戶手冊。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定，房地產開發項目建成后，經房地產開發企業申請，由房地產開發主管部門組織有關部門或者單位實施作為工程質量監督、規劃、消防、人防等部門進行驗收。驗收合格后方可交付使用；驗收不合格的不得交付使用。

住房建設項目和市政基礎設施項目竣工驗收備案管理暫行辦法規定，竣工備案時間是建設行政主管部門收到竣工備案單并審核無誤后，簽收竣工備案表的時間建設單位提交的竣工備案文件。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》規定，房屋所有權的轉移，未經進一步約定，視為房屋交付使用。在實踐中，一般來說，“交鑰匙”是指房屋交付使用。《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，給對方造成損失的，賠償損失相當于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益，但不得超過違約方在簽訂合同時預見或者應當預見的因違約可能造成的損失。《商品房銷售司法解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金數額的，違約金數額按照違約金超過造成損失的30%的標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金數額的，違約金的數額根據違約造成的損失確定。

[律師提醒：交房、驗房、收房不能馬虎]

原來，合同約定2009年底交房，但房子到現在還沒建好，不能交付使用。最近，“凱泰”的幾位業主？臨海“山水世家”與開發商協商延遲交房，最終獲得了對方“9月15日前交房，按合同約定支付違約金”的承諾（詳見本報7月19日第5版報道）。

由于各種原因，開發商不能按時交房，業主也不能搬進新房。這種情況在我們身邊并不少見。”業主在房屋交付中遇到遲延交付的情況，除了按照合同約定維護權益、取得違約金外，還存在一些需要注意的問題，如房屋交付的條件、房屋征收的正確程序等，特別是對新房交付中常見的現象提出了一些建議，希望能為正在或即將進行新房驗收的購房者提供一些參考。

[先看“兩書一表”。如果證件不全，房子可能就不接受了]

“之前有業主接受過咨詢。如果“兩書一表”不齊全，房子就要交房了。這主要是因為該樓盤整體建設未完成，相關部門無法接受”，林律師表示，根據相關法律法規，開發商應出示“兩書一表”（即《住宅用戶手冊》），《住宅質量保證書》和《竣工驗收記錄表》）。只有證件齊全，業主才能在入住表上簽字。

“房產證不全的，購房人可以選擇不收房”，林律師表示，如果確實要求購房人收房，還需要在《住戶檢查交接表》、《檢查記錄表》等相關文件中寫上“無××證明”字樣，并妥善保管相關文件的副本。林律師提醒購房者，房屋的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件可以拿走，而《住宅使用說明書》中有時會附上“管線分布竣工圖”。我們在查看竣工驗收記錄表原件時需要非常小心，因為竣工驗收記錄表是收回過程中最重要的文件。根據有關規定，表格上的每一項都必須報有關主管部門備案。沒有任何物品，這座大樓就不能被占用。在簽署文件前檢查房子是一個合理和正常的程序。然而，在實際操作中，很多開發商會先交錢、填表格、簽文件，然后再驗房，這讓購房者處于被動狀態。

對此，購房人在購房時，應在合同中寫上“先驗房后關房”作為附加條款，如果不驗房，就不關房。原合同沒有約定的，可以在房屋征收文件中注明“未核對”字樣。如果驗房有情況，也可以咨詢開發商。

同時，在房屋驗收前，購房人不得簽署房屋鑰匙收訖函，領取房屋鑰匙并辦理入住手續。因為按照相關規定，‘交鑰匙’就算交房了。”因此，開發商在拿到住宅鑰匙后，只承擔房屋質量維修責任，不存在逾期交房的壓力，“房子質量不存在小事。認真檢查房子，堅持房子很快就要關門的原則，這是一件愉快的事情，但業主關門時要經過一番檢驗，因為關房子不僅要填寫交接單，一旦房子不仔細檢查，就會影響今后居住的舒適度。對于業主在驗房過程中發現的問題，比如墻磚或地磚開裂、漏水，甚至房屋的結構問題，一些開發商總會說這只是個小問題，到時候讓人去修，并盡量防止業主在驗收文件中列出問題。

“無論開發商的隨行人員多么敬業，業主都應該堅持這個原則。只要發現問題，無論大小，都要記錄在相關文件或表格中，“林律師提醒，如果房地產商根本沒有準備驗收登記表，就要自帶紙筆，逐一記錄相關問題。

據介紹，交付的商品房存在地面、墻體裂縫、局部滲水、漏水、門窗破損等質量缺陷，合同中明確規定“交付的房屋不符合合同約定的質量標準的，買受人有權拒絕接受該房屋或終止合同”，則買方可以拒絕接受該房屋。合同中沒有明確約定的，《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定，“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委托質量合格的工程