西安市仲裁委員會副主任兼秘書長潘*星介紹,去年共受理仲裁案件885件,其中商品房買賣合同糾紛479件。比前一年翻了一番。2007年,西安市仲裁委員會受理了40%的房產證逾期案件,其中90%以上是開發商造成的。從去年受理的案件來看,逾期未領房地產許可證的主要原因是開發商未取得土地使用權、建設用地規劃許可證和建設許可證。2007年,約30%的糾紛是由商品房延期交付引起的。潘×星認為,延誤的原因之一是開發商資金短缺,不到位,導致工期延長。第二個原因是房地產開發周期普遍較長,政策和市場影響建設周期。
延遲交房后,購房者有權解除合同,但現實中,很少有人主張解除合同,這與近年來西安商品房價格不斷上漲有很大關系。
“房屋質量糾紛是近年來商品房買賣合同糾紛的又一新點,主要體現在非主體工程的缺陷上。”潘×星說:“房屋質量分為主體工程質量和非主體工程缺陷。房屋主體質量不合格引發的糾紛比較少見,主要是房屋質量的共同缺陷。”潘×星說,開發商賣房后,一般把保修責任委托給物業公司或建筑企業。當買方提出質量缺陷時,開發商、物業公司和施工方相互推卸責任。
潘×星表示,一旦發生質量糾紛,開發商應始終向消費者承擔房屋維修責任。負責維修過程中的溝通和解決。如果開發商未能及時履行相應的維修義務,買方可自行維修,維修費用由開發商承擔。2002年9月30日,王先生與開發商簽訂了《商品房買賣合同》(以下簡稱合同),付款方式為首付加按揭,首付10萬元,按揭20萬元。雙方還約定,如果王先生因開發商責任未能在規定期限內取得房屋產權證,開發商將按已付房價的2%向王先生支付違約金。
2005年10月,王先生未取得房地產證,多次交涉未果。王先生向仲裁委員會申請仲裁,要求開發商承擔逾期申請的違約金。但對于逾期申請違約金的計算,開發商和王先生有不同意見。
分析:
西安仲裁委員會主任白×立解釋說,王先生在本案中的一個關鍵問題是如何確定違約金的計算基數。
一是王先生已付清全部房款,違約金的計算基數應按全部房款計算(即30萬元、6000元的2%);二是王先生作為買受人在一定期限內未按時支付月供的,由出賣人承擔責任補充供應和回購擔保,銀行凍結抵押貸款的10%-20%作為保證金。這與買方一次性全額付款不同,因此違約金的計算應按“首付+王先生月供”計算。在實踐中,違約金的計算有兩種方式。
房產證逾期的防范措施:
上述論點的關鍵在于對已付房價或總房價概念的不同理解。建議商品房買賣合同當事人在合同中明確已付房價或總房價的概念,明確約定已付房價或總房價是指合同總金額,或直接約定金額,以避免分歧和誤解。同時,對于違約金的計算方法,最好不要約定簡單的固定金額,而是按日或按月計算,以體現合同的公平性、合理性和違約責任條款的作用。
案例二:因不可抗力延遲交付房屋的責任免除應區別對待。趙某認為,按照合同約定,開發商應該支付違約金。但開發商認為逾期交房是由于建設過程中雨天過多、停電所致,無過錯拒絕支付違約金。
分析:
西安仲裁委員會主任白×立表示,下雨、停電、行政機關限制建設、原材料漲價等因素并非不可抗力,因此,開發商是否可以免除延期交房的責任,應根據合同區別對待。
在實踐中,開發商有權主動起草合同文本。開發人員有能力在開發周期中考慮這些可預測的因素,然后確定交付時間。
防范措施:陜西永嘉信律師事務所韓安主任建議,業主可在示范合同中約定不可抗力發生后的特別約定。示范合同第九條“逾期交付的違約責任”第二款規定,“上述房價款的支付和支付以“\元計算(建議填寫合同價款或雙方約定的金額)”為準”。建議上述協議中開發商也應告知合同雙方,以便于開發商與業主之間的有效溝通和相互理解。案例三:房屋質量不合格的,業主有權退房并要求賠償損失。
2006年8月,錢女士買了一套商品房,裝修時發現室內地面有空鼓,即粉刷層和混凝土層有30多起脫殼。經檢查,開發商認為商品房的結構沒有問題,只要地面能修好,所以他不愿意賠償。
分析:
西安市仲裁委員會主任白×立表示,商品房質量問題按嚴重程度可分為兩類:房屋質量不合格和房屋質量缺陷。
由于房屋質量與安全問題關系密切,房屋銷售不僅受到雙方合同的約束,還受到一系列房地產相關法律法規的約束。
如果房屋主體質量不合格,無論是在房屋交付使用前還是交付使用后發現,業主都有權要求開發商對房屋進行退房,并要求賠償損失。如果屬于房屋主體質量不合格以外的其他質量問題,即普通房屋質量缺陷,此時有必要對其進行詳細分析。
房產證逾期預防措施:
業主遇到的商品房質量問題是否屬于房屋主體質量不合格,可以根據《建筑法》等一系列有關房屋質量的規定,邀請專業的質量檢測機構進行鑒定。
如果是在開發商提供的“住宅質量保證書”規定的保修期內,如果是在開發商提供的“住宅質量保證書”規定的保修期內,開發商應向業主承擔維修責任和費用,并應承擔給業主造成的其他損失業主在維修期間。
如果質量問題嚴重影響業主的正常生活和使用,業主仍有權要求開發商退房并賠償損失。當然,這里的質量問題“嚴重影響住宅使用”,存在著業主舉證、開發商辯護和司法機關認定的問題。
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