西安市仲裁委員會副主任兼秘書長潘*星介紹，去年共受理仲裁案件885件，其中商品房買賣合同糾紛479件。比前一年翻了一番。2007年，西安市仲裁委員會受理了40%的房產證逾期案件，其中90%以上是開發商造成的。從去年受理的案件來看，逾期未領房地產許可證的主要原因是開發商未取得土地使用權、建設用地規劃許可證和建設許可證。2007年，約30%的糾紛是由商品房延期交付引起的。潘×星認為，延誤的原因之一是開發商資金短缺，不到位，導致工期延長。第二個原因是房地產開發周期普遍較長，政策和市場影響建設周期。

延遲交房后，購房者有權解除合同，但現實中，很少有人主張解除合同，這與近年來西安商品房價格不斷上漲有很大關系。

“房屋質量糾紛是近年來商品房買賣合同糾紛的又一新點，主要體現在非主體工程的缺陷上。”潘×星說：“房屋質量分為主體工程質量和非主體工程缺陷。房屋主體質量不合格引發的糾紛比較少見，主要是房屋質量的共同缺陷?！迸恕列钦f，開發商賣房后，一般把保修責任委托給物業公司或建筑企業。當買方提出質量缺陷時，開發商、物業公司和施工方相互推卸責任。

潘×星表示，一旦發生質量糾紛，開發商應始終向消費者承擔房屋維修責任。負責維修過程中的溝通和解決。如果開發商未能及時履行相應的維修義務，買方可自行維修，維修費用由開發商承擔。2002年9月30日，王先生與開發商簽訂了《商品房買賣合同》（以下簡稱合同），付款方式為首付加按揭，首付10萬元，按揭20萬元。雙方還約定，如果王先生因開發商責任未能在規定期限內取得房屋產權證，開發商將按已付房價的2%向王先生支付違約金。

2005年10月，王先生未取得房地產證，多次交涉未果。王先生向仲裁委員會申請仲裁，要求開發商承擔逾期申請的違約金。但對于逾期申請違約金的計算，開發商和王先生有不同意見。

分析：

西安仲裁委員會主任白×立解釋說，王先生在本案中的一個關鍵問題是如何確定違約金的計算基數。

一是王先生已付清全部房款，違約金的計算基數應按全部房款計算（即30萬元、6000元的2%）；二是王先生作為買受人在一定期限內未按時支付月供的，由出賣人承擔責任補充供應和回購擔保，銀行凍結抵押貸款的10%-20%作為保證金。這與買方一次性全額付款不同，因此違約金的計算應按“首付+王先生月供”計算。在實踐中，違約金的計算有兩種方式。

房產證逾期的防范措施：

上述論點的關鍵在于對已付房價或總房價概念的不同理解。建議商品房買賣合同當事人在合同中明確已付房價或總房價的概念，明確約定已付房價或總房價是指合同總金額，或直接約定金額，以避免分歧和誤解。同時，對于違約金的計算方法，最好不要約定簡單的固定金額，而是按日或按月計算，以體現合同的公平性、合理性和違約責任條款的作用。

案例二：因不可抗力延遲交付房屋的責任免除應區別對待。趙某認為，按照合同約定，開發商應該支付違約金。但開發商認為逾期交房是由于建設過程中雨天過多、停電所致，無過錯拒絕支付違約金。

分析：

西安仲裁委員會主任白×立表示，下雨、停電、行政機關限制建設、原材料漲價等因素并非不可抗力，因此，開發商是否可以免除延期交房的責任，應根據合同區別對待。

在實踐中，開發商有權主動起草合同文本。開發人員有能力在開發周期中考慮這些可預測的因素，然后確定交付時間。

防范措施：陜西永嘉信律師事務所韓安主任建議，業主可在示范合同中約定不可抗力發生后的特別約定。示范合同第九條“逾期交付的違約責任”第二款規定，“上述房價款的支付和支付以“\元計算（建議填寫合同價款或雙方約定的金額）”為準”。建議上述協議中開發商也應告知合同雙方，以便于開發商與業主之間的有效溝通和相互理解。案例三：房屋質量不合格的，業主有權退房并要求賠償損失。

2006年8月，錢女士買了一套商品房，裝修時發現室內地面有空鼓，即粉刷層和混凝土層有30多起脫殼。經檢查，開發商認為商品房的結構沒有問題，只要地面能修好，所以他不愿意賠償。

分析：

西安市仲裁委員會主任白×立表示，商品房質量問題按嚴重程度可分為兩類：房屋質量不合格和房屋質量缺陷。

由于房屋質量與安全問題關系密切，房屋銷售不僅受到雙方合同的約束，還受到一系列房地產相關法律法規的約束。

如果房屋主體質量不合格，無論是在房屋交付使用前還是交付使用后發現，業主都有權要求開發商對房屋進行退房，并要求賠償損失。如果屬于房屋主體質量不合格以外的其他質量問題，即普通房屋質量缺陷，此時有必要對其進行詳細分析。

房產證逾期預防措施：

業主遇到的商品房質量問題是否屬于房屋主體質量不合格，可以根據《建筑法》等一系列有關房屋質量的規定，邀請專業的質量檢測機構進行鑒定。

如果是在開發商提供的“住宅質量保證書”規定的保修期內，如果是在開發商提供的“住宅質量保證書”規定的保修期內，開發商應向業主承擔維修責任和費用，并應承擔給業主造成的其他損失業主在維修期間。

如果質量問題嚴重影響業主的正常生活和使用，業主仍有權要求開發商退房并賠償損失。當然，這里的質量問題“嚴重影響住宅使用”，存在著業主舉證、開發商辯護和司法機關認定的問題。

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