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寧波
房屋買賣合同糾紛的常見類型及預防措施
1、 “陰陽合同”逃稅糾紛
在一些二手房銷售過程中，買賣雙方往往簽訂兩份價格不同的合同，這就是所謂的“陰陽合同”“陽合同”是指雙方簽訂并向有關部門備案的合同。價格一般很低。在成都地區，只要不低于成都市房地產管理局根據地區情況下發的指導價，就可以辦理登記，各種稅費都可以按價格繳納。這種運作方式確實可以為雙方特別是買方節省不少稅費（雖然法律規定交易稅由賣方承擔，但實際上，交易稅已經由賣方轉嫁給買方）。雖然“楊合同”符合合同的形式要求，但實際上是為了少交稅而虛降合同標的物價格，欺騙登記部門。這種做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規。根據《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條的規定，“以法律形式掩蓋違法目的的，合同無效”。一般來說，法院認定合同無效，不具有確定雙方權利義務的效力。但是，舉證責任由聲稱合同無效的一方（通常是賣方）承擔。為了方便賣方提供證據，在“否定合同”中應作特殊的技術處理。
所謂“陰合同”，是指雙方私下簽訂并實際履行的合同。價格總體上符合市場情況，充分反映了雙方的真實購買價格和意向。為解決“陰陽合同”（特別是價格協議）中某些內容的沖突，雙方應在“陰陽合同”中特別注明“甲、乙雙方于××年××月××日簽訂的房屋買賣合同，XX及備案登記僅用于房屋買賣備案和權屬登記，不能作為確定甲方權利義務的依據”。通過這種方法，一般可以避免“陰陽合同”的不一致性。
在上述明確約定的情況下，法院一般會以“消極合同”作為認定民事權利義務關系的依據。但鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反我國稅收征管規定，經查實屬于一般逃稅行為的，有關部門有權處以罰款、拘留等行政處罰；偷稅數額大、次數多的，可以構成犯罪。因此，建議買賣雙方在具有稅務專業知識的律師指導下規避契稅，并注意合宜。房屋所有權證是出賣人依法擁有房屋并行使房屋占有權、使用權、收益權和處分權的唯一合法憑證。它也是銷售合同談判的基礎。因此，查驗房屋所有權證是每個購房者必須做的第一件事。你知道嗎
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