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房屋買賣合同糾紛的常見類型及預防措施

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 742人看過

1、 “陰陽合同”逃稅糾紛

在一些二手房銷售過程中,買賣雙方往往簽訂兩份價格不同的合同,這就是所謂的“陰陽合同”“陽合同”是指雙方簽訂并向有關部門備案的合同。價格一般很低。在成都地區,只要不低于成都市房地產管理局根據地區情況下發的指導價,就可以辦理登記,各種稅費都可以按價格繳納。這種運作方式確實可以為雙方特別是買方節省不少稅費(雖然法律規定交易稅由賣方承擔,但實際上,交易稅已經由賣方轉嫁給買方)。雖然“楊合同”符合合同的形式要求,但實際上是為了少交稅而虛降合同標的物價格,欺騙登記部門。這種做法客觀上損害了國家利益,違反了我國稅收法律法規。根據《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條的規定,“以法律形式掩蓋違法目的的,合同無效”。一般來說,法院認定合同無效,不具有確定雙方權利義務的效力。但是,舉證責任由聲稱合同無效的一方(通常是賣方)承擔。為了方便賣方提供證據,在“否定合同”中應作特殊的技術處理。

所謂“陰合同”,是指雙方私下簽訂并實際履行的合同。價格總體上符合市場情況,充分反映了雙方的真實購買價格和意向。為解決“陰陽合同”(特別是價格協議)中某些內容的沖突,雙方應在“陰陽合同”中特別注明“甲、乙雙方于××年××月××日簽訂的房屋買賣合同,XX及備案登記僅用于房屋買賣備案和權屬登記,不能作為確定甲方權利義務的依據”。通過這種方法,一般可以避免“陰陽合同”的不一致性。

在上述明確約定的情況下,法院一般會以“消極合同”作為認定民事權利義務關系的依據。但鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反我國稅收征管規定,經查實屬于一般逃稅行為的,有關部門有權處以罰款、拘留等行政處罰;偷稅數額大、次數多的,可以構成犯罪。因此,建議買賣雙方在具有稅務專業知識的律師指導下規避契稅,并注意合宜。房屋所有權證是出賣人依法擁有房屋并行使房屋占有權、使用權、收益權和處分權的唯一合法憑證。它也是銷售合同談判的基礎。因此,查驗房屋所有權證是每個購房者必須做的第一件事。你知道嗎

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暨南大學法學碩士研究生學歷,廣州海事法院律師調解員,現為北京市盈科(廣州)律師事務所專職律師,執業前曾供職于廣州市某區法院,參與案件審判,熟悉審判機關日常運轉程序,具備豐富的訴訟庭審經驗。2016年,李律師應邀加入亞太地區規模最大的律師事務所——北京市盈科(廣州)律師事務所,其不僅嚴格恪守律師執業道德,且有扎實的法律專業知識,豐富的訴訟與非訴訟法律事務實戰經驗,執業以來得到廣大當事人的好評。?

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