隨著房改方案的出臺和二級市場的開放,公房銷售將增加。交易過程中的糾紛也呈現出越來越大的勢頭。但由于相應的配套法律法規尚不完善,甚至有些方面還處于空白。因此,法院在處理此類糾紛時,對于是否受理、如何依法審理和判斷,沒有法律依據。本案中,法院處理糾紛一般遵循以下原則:
(1)有利于城鎮住房制度改革健康發展和深化:
(2)公平保護雙方合法權益;
(3)迅速有效地解決糾紛:
(4)尊重合同、協議的有關規定,因此,買賣雙方在公房銷售中發生糾紛時,可以參照上述原則向法院提起訴訟解決,以便提前做好相關準備。公民在發生公房糾紛時,應當采取以下法律措施來保護自己的合法權益:
(1)職工認為符合條件但單位不出售房屋的法律措施。根據國家房改政策,產權單位決定出售其產權的公有住房,并經有關主管部門批準其房屋銷售計劃后,現住房承租人和新配住房的職工可以自愿申請購房,并由該單位負責無正當理由不得拒絕。只要現有住房的承租人和新分配住房的職工符合購房條件,如果單位不將住房出售給符合上述條件的職工,職工可以在本單位不設被告的情況下依法提起行政訴訟。這類訴訟屬于確認訴訟,法院應當依法受理。
(2)職工逾期不購房,單位不允許職工購房的法律對策。如果員工知道或應該知道單位規定的申請期限,但仍未能申請的,應視為無效承諾,員工將喪失當年購房資格,這是毫無疑問的。但因單位原因(如口頭溝通少、通知期限短、通知不明顯等),員工不知道或不能知道申請期限的,相當于要約尚未發出,因此不能剝奪員工的住房資格。
(3)簽訂的合同未轉讓時單位退回的法律對策。此時,單位應承擔違約責任。違約責任,買賣合同有約定的,依照約定;沒有約定的,依照有關法律的規定。就公房銷售而言,違約責任可以通過支付違約金、賠償損失和繼續履行三種方式承擔。單位拒不出售房屋的,買受人可以提起民事訴訟,要求單位繼續履行合同。雙方如有特別約定,可以按約定辦理。(四)房屋質量糾紛的法律對策。因此,只要買賣的公房不屬于嚴重損毀房屋、危房、簡易房、違章建筑、產權糾紛房屋等不可銷售的公房,即使存在明顯瑕疵,單位也不構成違約,即不承擔責任違約責任,員工無權請求法院判決單位賠償損失或支付違約金。但房屋確實存在需要處理的質量問題的,可以進行調解,雙方按照《公房售后維修管理規定》協商解決。但該房屋屬于不可銷售公共住房的,買賣合同視為無效,由單位承擔全部責任。除將貨款退還給職工外,還應賠償職工的利息、已付費用等損失。同時,員工可以繼續租房。
根據上述對策,公房銷售糾紛可以得到處理。相信大家看完這些內容,會對此類案件的處理有一個更全面、更深入的了解。我希望我能幫助你。如果您的問題比較復雜,我們還提供律師在線咨詢服務。歡迎您前來法律咨詢。你知道嗎
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