當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣拆遷安置糾紛有哪些特點(diǎn)？（一）當(dāng)前農(nóng)村拆遷安置房屋買賣糾紛的特點(diǎn)是什么？

1。出賣人出售的房屋一般沒有權(quán)屬證明。絕大多數(shù)出賣人作為被拆遷人，在土地被國家征用后，改變了身份，成為城市居民。但是，土地的性質(zhì)沒有改變，所以出售的房屋是取得城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，還是取得城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，目前還沒有定論。農(nóng)村安置房的購買人一般包括：集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，即外村村民；城鎮(zhèn)居民。目前，由于城鄉(xiāng)一體化等因素的刺激，這類住房的購房者多為村民或城鎮(zhèn)居民。三。農(nóng)村安置房交易多發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部，尤其是人口流動(dòng)頻繁、農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革大力推進(jìn)的地區(qū)。因此，此類房屋交易引發(fā)的糾紛將在一定程度上影響相關(guān)領(lǐng)域改革的推進(jìn)和社會(huì)穩(wěn)定。（2） 目前，農(nóng)村安置房買賣糾紛的主要類型有：1。請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。一方面，出賣人沒有房屋所有權(quán)證明，將農(nóng)村房屋以較低的價(jià)格出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。然而，隨著房價(jià)的快速上漲和利益的驅(qū)使，賣房者不愿按當(dāng)時(shí)的價(jià)格收回房屋，試圖再次獲利。因此，他以房屋買賣合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由，請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。另一方面，買賣合同簽訂后，買受人無法在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記或者取得房屋產(chǎn)權(quán)。另外，政策文件禁止向城鎮(zhèn)居民銷售農(nóng)村房屋，因此非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買受人起訴法院，確認(rèn)買賣合同無效，出賣人應(yīng)當(dāng)返還購房款或者要求出賣人支付相應(yīng)的違約金等。

2。其他與房屋拆遷安置有關(guān)的糾紛。這種糾紛并不直接表現(xiàn)為買賣合同糾紛。比如，在農(nóng)村聯(lián)建住房的情況下，當(dāng)農(nóng)民在住房竣工后悔改時(shí)，他們想獨(dú)自吞下住房，不讓投資方入住，因此投資方必須起訴并請求法院確認(rèn)其對住房的權(quán)利。又如在執(zhí)行過程中，法院發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人被訴訟保全的財(cái)產(chǎn)為無權(quán)屬證明的搬遷安置房商鋪，且商鋪房屋已被轉(zhuǎn)移，受讓人要求解除法院對商鋪、房屋的查封。解決農(nóng)村安置房買賣糾紛的核心在于如何確定相關(guān)買賣合同的效力。目前，由于對現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策文件的理解和理解不同，理論界對“無效”與“有效”理論存在爭議和分歧，而司法實(shí)踐中法律適用不統(tǒng)一甚至混亂。

“無效論”認(rèn)為，由于房屋與土地不可分割的自然屬性，如果發(fā)生農(nóng)村房屋買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)禁宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，農(nóng)村房屋買賣合同將因宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而失效。“有效論”認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法律不應(yīng)保護(hù)正、負(fù)違約所獲得的利益或預(yù)期利益，而應(yīng)采取措施督促雙方按合同辦事，以保護(hù)對方的利益。實(shí)踐中，一些法院在審理農(nóng)村房屋買賣案件時(shí)采納了這一觀點(diǎn)。由于農(nóng)村房屋買賣的關(guān)系不同，適用的法律法規(guī)和政策復(fù)雜多變，上述兩種對立的觀點(diǎn)和做法孰是孰非很難判斷。因此，如何結(jié)合試驗(yàn)區(qū)改革的實(shí)際情況，適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革發(fā)展和統(tǒng)一法律適用的需要，成為解決農(nóng)村安置房買賣糾紛的最大問題。（1） 堅(jiān)持爭議解決原則。根據(jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、尊重當(dāng)事人意思自治、保護(hù)交易安全的司法理念，在確定農(nóng)村拆遷安置房買賣合同效力時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)事人合同自由原則和權(quán)利本位的立法理念。只要合同具備生效的必要要件，就不容易認(rèn)定為無效合同。在尊重歷史的基礎(chǔ)上，立足現(xiàn)實(shí)，解決農(nóng)村安置房買賣合同糾紛。農(nóng)村私人住房交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)增加和城鄉(xiāng)一體化快速推進(jìn)的背景下產(chǎn)生的。有關(guān)部門監(jiān)督管理不力，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對松懈，是農(nóng)村房屋買賣糾紛增多的制度誘因，而國有土地市場價(jià)格的持續(xù)上漲和房屋拆遷補(bǔ)償的利益驅(qū)動(dòng)是此類案件急劇增多的直接原因。因此，在解決農(nóng)村安置房買賣糾紛時(shí)，要實(shí)事求是地看待上述背景。既要考慮城鄉(xiāng)界限尚未完全打破、農(nóng)村土地集體所有、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定封閉性、法律政策限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革的革命已經(jīng)在全國各地迅速展開。（2） 建立完善的糾紛解決機(jī)制。積極構(gòu)建多元化糾紛解決機(jī)制。由于法律關(guān)系復(fù)雜，各種利益交織，矛盾突出，歷史遺留問題較多。同時(shí)，解決辦法往往圍繞著適用現(xiàn)行立法和政策、農(nóng)村習(xí)慣和改革措施。由于潛在當(dāng)事人眾多，如果處理不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致不穩(wěn)定因素。如果法院僅依據(jù)現(xiàn)行法律處理此類糾紛，往往無法取得良好的社會(huì)效果。因此，要協(xié)調(diào)各方面力量，構(gòu)建多元化的糾紛解決機(jī)制，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民和集體的合法權(quán)益。

2。充分發(fā)揮法院的司法保護(hù)作用。在程序保障方面，要慎重立案，嚴(yán)格控制非農(nóng)村安置房銷售糾紛案件入口，加強(qiáng)立案解釋，并在買賣雙方因無法取得或辦理房屋所有權(quán)證而請求法院確認(rèn)合同無效時(shí)向當(dāng)事人說明，通過合同解除制度解決無法辦理過戶登記等問題；立足實(shí)際解決問題，積極做好疏導(dǎo)調(diào)解工作，最大限度地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人在立案審查階段的和解。在實(shí)體保障方面，要加強(qiáng)商事審判庭之間的溝通與合作，對涉及民事、行政交叉問題的案件要格外謹(jǐn)慎。各審判業(yè)務(wù)法院要共同研究，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，避免因辦案不當(dāng)而阻礙改革發(fā)展；在案件審理中，在尊重歷史、立足現(xiàn)實(shí)、堅(jiān)持立法宗旨的前提下，必須考慮當(dāng)事人在案件審理中的主體同一性糾紛與爭議房屋的類型特征，認(rèn)真權(quán)衡當(dāng)事人、集體和社會(huì)的利益，處理不同類型的糾紛。三。加強(qiáng)研究，不斷提高司法能力。隨著改革的深入，一大批新型糾紛可能流向法院。