一年一度的“重陽節”剛剛過去，如何保障老年人的合法權益成為近期的熱門話題。隨著經濟的快速發展，房地產價格上漲了，但家庭情感的溫暖卻下降了。孩子們對父母房產的關注度上升了，但對父母生活的關注度卻下降了。這些“兩起兩落”引發了老人與子女爭奪房地產的諸多糾紛。由于精力有限，缺乏法律知識，老年人往往處于弱勢地位。因此，社會陷入兩難境地，他們有責任和義務幫助老年人拿起法律武器，維護自己的房地產權益。“武器”之一：秘密遺囑——古代“秘密立王儲”的啟示《繼承法》第十六條：“公民可以依照本法規定立遺囑處分個人財產。”第二十條：“立遺囑人可以撤銷或者變更遺囑。”第二十一條：附義務的遺囑繼承或者遺贈，由繼承人或者受贈人履行義務。無正當理由不履行義務的，人民法院可以根據有關單位或者個人的請求，撤銷其受遺產的權利。“武器”表明，清朝建立的“秘密設立預備役”制度解決了太子爭奪預備役的問題。這種方法也可以移植到解決老年人的住房問題上。具體做法是，老人可以向子女明確表示，根據子女的表現訂立“秘密遺囑”，將財產留給一個或多個子女，并對遺囑進行公證。如果孩子對老人不好，老人可以隨時取消和改變遺囑。老年人希望子女履行特定贍養義務或者其他伴隨義務的，子女不履行贍養義務的，老年人也可以解除或者變更遺囑，老人可以委托遺產執行人或者有關單位請求人民法院撤銷子女對遺產的收受權，這樣可以使子女贍養老人的積極性更多地受到經濟因素的激勵，也不會導致父母將房產過戶給子女后，老人因子女不孝而無房的情況。老王膝下有三個女兒和一個兒子。老王更喜歡他的小兒子。他計劃把他唯一的房子留給他的小兒子很久了。等他老了，兒子會照顧他。于是，老王將房子轉讓給了小兒子，并口頭同意小兒子承擔贍養的主要責任，住在小兒子家里。因此，小兒子和兒媳在調職前后的態度大相徑庭。兒子和兒媳不僅不贍養老人，還把老人趕出家門。另外三個女兒也因為老王的偏袒，對將房產轉讓給兒子表示不滿。他們不愿意支持老王。結果，老王身無分文。如果老王用秘密遺囑這一法律武器，按照子女的孝心來確定房屋所有權，那么子女的態度可能會大相徑庭。

法官提示-

第一，保守秘密，注意遺囑的保密性，不要讓孩子在臨終前知道遺囑的內容；第二，要可靠，立遺囑最好的辦法是公證，因為公證遺囑的效力最強。遺囑由老人本人、代理人、錄音、口頭訂立的，不得撤銷、變更，公證機關保密性強。3、 變數：老人立遺囑后，可以根據自己的意愿和子女的表現，隨時改變遺囑，對表現好的子女給予危機，對表現差的子女給予鼓勵。“武器”的第二部分是遺贈支持。“養兒防老”有什么錯？

“武器”展示：《繼承法》第31條：“公民可以與受扶養人簽訂遺贈扶養協議。根據協議，贍養人承擔公民的生死義務，享有遺贈權。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養協議。根據協議，集體所有制組織承擔公民的生死義務，享有遺贈權。”《武器》描述：如果子女不履行贍養義務，老人“贍養子女養老”的愿望就無法實現。此時，老人可以與愿意照顧老人生活甚至養老院的看護人簽訂遺贈贍養協議。協議規定，照顧者應當承擔公民的生死義務。這位老人將在一百年后把財產權遺贈給看護人。看護人履行上述義務后，有權按照約定主張權利，即使不孝的子女將父母趕出家門并占用房屋，也不能取得房屋的產權。

當然，如果看護人或養老院不為老年人提供贍養，老年人可以隨時終止遺產贍養協議，使不履行贍養義務的看護人得不到財產，而老年人一般不需要補償照顧者支付的贍養費。這樣，就可以讓老人用“房地產”換取其他照顧者的支持和照顧，以免對老人束手無策。

■病例

徐乃年過七旬。因為小兒子想擁有自己的房子，他和兒媳在徐奈家住了很長時間。事實上，他的小兒子還有一套房子。徐*牛奶想過上干凈的生活，住在附近的養老院。小王是徐奈的侄女。看到她很窮，她就帶她回家照顧日常生活。于是，徐乃和侄女簽訂了遺贈和撫養協議，將房子遺贈給小王一百年后。最后，小王在許奈離開后，妥善地埋葬了她。

后來，小王要求許*Nai的兒子按照遺贈贍養協議轉讓所有權，騰出房屋，但許*Nai的兒子聲稱協議無效，不同意。小王將徐乃之子起訴至法院，最終法院支持了小王的訴訟請求。

法官提示-

首先，權利義務應當明確，協議應當明確約定遺贈的具體財產和贍養的具體內容，即該不動產的產權號或房屋號，以及履行贍養義務的具體方式，包括如何處理老年人的日常生活、醫療等問題，并對相關標準進行明確，以免日后發生糾紛，最好采取公證的形式，因為公證機構的公信力可以防止老人的子女日后糾結于協議的有效性；三是最好不要提前將房產過戶到遺贈寄養人名下，這也擔心寄養人拿到房子后態度會發生變化，從而使遺贈扶養協議具有平等交易和相互制約的功能，使之無效。第三部分“武器”：贈與撤銷權——老人的救命稻草。贈與有義務的，受贈人應當按照約定履行義務。第一百九十二條有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（二）不履行扶養贈與人的義務；（三）不履行贈與合同約定的義務。”

“武器”說明：我國合同法規定的贈與撤銷權是老年人在捐贈房屋和房款時后悔的“救命稻草”。老年人可以在贈與前與子女約定贈與附隨義務，子女不履行附隨義務的，可以撤銷贈與，并要求返還贈與。即使不存在贈與附隨義務，必要時也沒有對子女的扶養，也可以根據法定權利取消贈與，并向子女追繳贈與金。李叔叔今年80歲了。他膝下有三子一女，早已結婚。李叔叔在老城區有一個小院。幾年前，他從拆遷中得到150萬元。因為不愿意再買一套房子住，他決定把拆遷款交給三個兒子，輪流回家。沒想到，錢發出去后，她的兒子們對他態度相反，都不理他。她的女兒也不愿意照顧李叔叔，因為他偏袒，沒有拿到拆遷款。

無奈之下，李大叔只好將三個兒子告上法庭，要求撤銷向三個兒子捐贈拆遷款的行為