財政部發(fā)布《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（以下簡稱《新制度》），規(guī)定自2014年1月1日起在金融保險業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)實施，鼓勵其他企業(yè)實施是的。本制度對“成本核算對象”、“成本核算項目及范圍”、“成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容進行了界定和規(guī)范。建立和完善產(chǎn)品成本核算體系，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息的真實性和完整性，對各企業(yè)具有重要意義。

與《建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》（以下簡稱《原制度》）的有關規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本明細”的具體核算內(nèi)容在四個方面發(fā)生了變化。新系統(tǒng)的最大亮點是引入了一種新的成本管理方法，即作業(yè)成本法。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中，將原系統(tǒng)“期間費用”中的部分費用計入“開發(fā)成本”，使成本信息更加真實、完整。

主要項目包括原系統(tǒng)中的“管理費”和“銷售費”項目，計入“開發(fā)費-前期工程費”。如安檢費、質(zhì)檢費、標底準備費、交易中心服務費、招投標管理費、臨時圍欄、圍墻、圍板的設計、施工、裝修費等。

原制度規(guī)定的“管理費用”和“銷售費用”計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”。例如：預結(jié)算準備審核費、質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、工程保險費、廣告設施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、臨時銷售渠道工程費、售樓處裝修費、樣板間費、前期物業(yè)管理費等

原制度規(guī)定為“銷售費用”的項目，計入“開發(fā)成本-基礎設施建設費用”。比如開發(fā)項目中各種標牌、標牌、圖表、垃圾桶、座椅、雨傘等室外零星設施的造價。

新增借款成本項目

無論在原制度中還是在國家企業(yè)所得稅和土地增值稅政策中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項目均為6項，即征地拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、，基礎設施建設費、公共配套設施費、間接開發(fā)費。另一方面，新的成本制度在原房地產(chǎn)企業(yè)6個成本項目的基礎上增加了第7個成本項目——“借款費用”，并明確規(guī)定用于計算符合資本化條件的借款費用。也就是說，在商品房開發(fā)過程中，即從取得建設許可證后的項目開工，到取得大額產(chǎn)權(quán)證后的項目竣工交付，因房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款而發(fā)生的費用都需要支付資本化，計入“開發(fā)成本借款成本”核算。

這一變化解決了房地產(chǎn)企業(yè)“借款成本”核算中哪些成本項目的問題，是企業(yè)的一大幸事。根據(jù)《企業(yè)會計準則第17號--借款費用》，結(jié)合新成本體系的要求，筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)應設置以下詳細的會計科目：利息支出是指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機構(gòu)的利息支出，非金融機構(gòu)的利息支出；匯兌損益是指房地產(chǎn)企業(yè)因匯率變動而借入的外幣本息金額之間的差額；金融機構(gòu)的手續(xù)費，如融資咨詢費、貸款手續(xù)費、財務管理費、貸款傭金等，等；中介費是指因貸款而必須向中介支付的費用，如土地評估費、在建工程評估費、法律顧問費、財務報告審計費、擔保費等；其他是指因貸款而支付的其他借款費用，如土地抵押登記費、在建工程抵押登記費、租賃登記費等

細化和明確了前期工程費

新制度明確將“前期工程費”分為勘察設計費、審批費和增容費四類，“三通一平”成本和臨時設施成本，并細化了這四類?？辈煸O計費，包括勘察測量費和規(guī)劃設計費。其中，調(diào)查計量費包括初步調(diào)查、詳細調(diào)查等，主要包括水文、地質(zhì)、文物和基礎調(diào)查費、結(jié)算觀察費、日照試驗費、地釘樁線檢查費、雙線費、結(jié)匯費、建設放行費等。建筑面積測量費等，規(guī)劃設計費包括規(guī)劃設計費等項目。

規(guī)劃設計費包括方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案審查費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費、施工圖設計費、改造設計費、環(huán)境景觀設計費等，其他項目包括可行性研究費、設計費、設計費等，咨詢費、圖紙費、印刷費、圖紙費、制樣費等。

申請建設和增容費用包括申請建設和審批費用以及項目總體審批費用。

建設費包括安檢費、質(zhì)檢費、標底準備費、交易中心服務費、人防建設費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、交叉口開通費、規(guī)劃管理費、，新材料基金或墻改專項基金、教師住房基金或中小學教師住房補助費、拆遷管理費、招投標及投資費、招投標管理費等，項目總體審批建設費包括按規(guī)定向政府有關部門支付的審批費按規(guī)定收取水、電、氣增容費。

“三通一平”費用包括臨時道路、臨時水電、場地平整等臨時道路的設計、施工費用，包括紅線外施工臨時道路的設計、施工費用。臨時用電包括接入紅線外施工用電的規(guī)劃設計費、臨時管道敷設、改造、搬遷費、臨時變壓器安裝及拆除費。臨時用水，包括紅線外施工臨時給排水設施的設計、施工、管道敷設、改造、搬遷等。場地平整包括基坑開挖前的場地平整、現(xiàn)場清理和運輸、舊建筑物的拆除等。

綜上所述，新成本體系對“前期工程費”成本項目的具體規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)正確進行成本核算具有重要意義。新制度對“開發(fā)間接費用”的內(nèi)涵進行了重新界定和分類，并參照有關規(guī)定對其具體核算內(nèi)容進行了擴充。與原制度相比，有三點變化：一是重新界定了“開發(fā)費用”的內(nèi)涵。

新制度明確規(guī)定，“開發(fā)間接費”是指工程監(jiān)理費、造價審計費、結(jié)算審計費、工程保險費等。，是企業(yè)為直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的，不能直接歸屬于成本核算對象的。

其次，“開發(fā)開銷”被重新分類。

將“開發(fā)間接成本”分為項目管理成本、營銷設施建設成本和物業(yè)管理改進成本三部分，并對每一部分的內(nèi)容進行了詳細說明。最后，具體的會計公司