1、 什么是共建？所謂共建，是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房，共同管理或分配已建成房地產權益的行為。我們通常所說的共建協議、合作開發合同、共同開發合同都是共建合同。共同開發房地產屬于民法通則規定的法人合營企業，具有以下特點：

1。受試者特異性。在聯合開發中，一方以上必須具備房地產開發資質。根據《最高人民法院關于審理國有土地使用權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，應當至少有一方當事人具有房地產開發資格，否則，共建合同無效。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業提出了更高的要求：除符合有關法律、行政法規的要求外，設立房地產開發企業，還應當具備下列條件：（一）注冊資本100萬元以上；（二）具有房地產、建筑工程專業資格證書的專職技術人員4人以上，具有資格證書的專職會計師2名以上。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地區的實際情況，對注冊資本和專業技術人員資格作出高于前款規定的規定為成立房地產開發企業。確保進入該領域的企業具備相應的開發能力。2貫徹責、權、利相統一的原則。

在實踐中，有許多聯合開發行為因違反了聯合開發的基本原則而無效。例如，a公司與B公司簽訂的聯合開發協議規定，a公司只負責提供建設用地，不參與項目的建設管理。無論項目是否盈利，B公司都應向A公司支付一定的收入，根據《最高人民法院關于審理合資合同糾紛若干問題的規定》，該條款屬于合資合同的“最低條款”，應視為無效。根據《最高人民法院關于審理國有土地使用權糾紛案件適用法律解釋的新規定》，這種合同不再直接無效，而是經過修改，即認定為借款合同。需要指出的是，所謂責、權、利的統一，是從雙方在整個合同中的地位來看的，也就是說，從宏觀上講，雙方權利義務的統一，并不意味著雙方在發展的任何一個環節都必須平等付出，平等受益。比如在項目建設中，不具備房地產開發資質的公司不會參與具體的管理工作（或者只派專人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了這一原則。法律關系復雜。

共同開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，法律關系復雜。首先，如前所述，雙方的關系應該是合資企業，合資企業可以分為法人型和松散型。企業聯合體的組織形式和權利義務的分配需要仔細商定（本文將詳細分析）；二是企業聯合體與政府主體部門的關系。在房地產開發的各個環節，項目審批、規劃、建設、預售、驗收都離不開政府部門的監管。最直觀的表現就是申請一些許可證或批準文件。而聯合開發需要政府部門做好審批工作。辦理、辦理、認證、批準應當以雙方名義辦理。只有這樣，共同開發才能得到法律的承認。因未做好聯合開發審批工作，致使一方權利受損或合作合同被法院認定無效。三是聯合體與其他單位或個人的關系，包括施工承包人、安置人員、購房人、貸款抵押合作銀行等；二是聯合建設房地產的主要類型及其在聯合開發房地產領域的法律規定，由于存在諸多不規范操作，共同施工的類型多種多樣，正確區分類型有利于判斷其法律性質和確認合同效力。本文分析了幾種常見的共建合同類型及其法律性質。雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建設審批手續，共同負責建設。房屋竣工后，雙方按合同約定共同取得或分別取得已竣工房屋的產權。在這類合同中，由于規劃許可證是根據建設部頒布的《關于城市房屋權屬登記中涉及若干政策問題的意見》的有關規定，由雙方當事人依據合同或約定取得已竣工房屋的產權投資比例，辦理產權登記。從該合同權利義務的具體內容來看，合同雙方共同出資、共同經營、共同受益、共同承擔風險。這種房屋共建行為本質上是一種經濟合作行為，其權利義務類似于民事法律關系中的合伙關系。共同建造合同應認定為共同建造合同。

2。一方提供建設用地，另一方出資。雙方已辦理土地出讓和共建審批手續，共同負責建設。雙方按合同約定的投資比例分擔利益和風險。這種合同符合房地產開發的法定條件，是共同開發房屋的典型形式。三。一方以自己的名義提供建設用地并辦理建設審批手續，另一方出資并負責建設。雙方按合同約定的比例取得已竣工房屋的產權。這種房屋共建模式較為普遍，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方以投資的形式參與一方的房地產開發，因為一方取得了規劃項目許可證等建設審批手續。根據相關法律法規規定，這種方式實質上是房地產轉讓，房屋產權首先應屬于持有房屋審批手續的一方，只有一方辦理了房屋產權登記后，才能將房屋產權轉讓給另一方根據合同。根據我國《房地產管理法》第四十一條規定，房地產轉讓時，土地使用權轉讓合同約定的權利義務隨之轉移。一方將房屋產權轉讓給另一方時，該房屋占用的土地使用權也隨之轉讓。因此，這種合同不僅具有房屋轉讓的性質，而且具有土地使用權有償轉讓的性質。

4。一方提供建設用地和資金，以自己的名義辦理建設審批手續，自行負責建設。另一方只按約定的單價和面積提供一定的資金。房屋竣工后，一方按合同約定給予另一方特定產權或高額回報。這種聯合施工也比較普遍。在建房資金不足的情況下，享有土地使用權的一方往往采取這種方式，吸引另一企業參與“聯合開發”。因為參與建設的投資者不以任何經濟風險為前提取得特定產權或高額回報，未辦理共建審批手續，不具備建設開發資質，不實際參與