雖然國(guó)家立法將“買(mǎi)賣(mài)不違反租約”確立為一項(xiàng)立法原則,但立法還應(yīng)考慮如何讓新買(mǎi)家提前知道房屋已出租的事實(shí),以減少風(fēng)險(xiǎn),增加公平交易的機(jī)會(huì)。正是出于維護(hù)社會(huì)公平和市場(chǎng)交易秩序的原因,才有對(duì)房屋租賃行為進(jìn)行登記的需求——只有登記的房屋租賃行為才能受到法律的保護(hù),才能與第三方對(duì)抗,否則,它不受法律保護(hù),也不能對(duì)抗第三方,房屋租賃關(guān)系會(huì)產(chǎn)生一些權(quán)利,改變租賃優(yōu)先權(quán)和購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán),登記的合同證據(jù)比未登記的合同證據(jù)更有效;由于合同登記機(jī)關(guān)檢查雙方的房產(chǎn)證和身份證,因此在很大程度上保護(hù)了承租人的權(quán)利。如果有人設(shè)立了抵押貸款,它起到了提醒承租人的作用,可以更好地保護(hù)承租人的利益。有這樣一個(gè)案例:羅湖一棟樓的業(yè)主與承租人簽訂了一份店鋪?zhàn)赓U合同,該合同約定了高租金,不是在主合同上,而是在附合同上。主合同和所附合同均已辦理合同登記。之后,承租人住的時(shí)候沒(méi)有交租金,拿出了幾頁(yè)隨附的合同,但似乎比較完整,認(rèn)為租金協(xié)議不明確。發(fā)生爭(zhēng)議后,租金最終根據(jù)管理部門(mén)登記的合同支付,因?yàn)楫?dāng)雙方登記房屋租賃合同時(shí),登記管理機(jī)構(gòu)將有保留合同,這可以很好地保護(hù)雙方的合法權(quán)益,處理合同登記,依法納入管理后,您將享受到許多后續(xù)福利。不登記是違法行為。登記后發(fā)生糾紛,可由房屋租賃管理部門(mén)協(xié)調(diào)處理,效果良好。未登記也可能承擔(dān)法律后果。不僅在租賃部門(mén),稅務(wù)部門(mén)也可以懲罰他們逃稅
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