（發(fā)審[2009]11號(hào)，2009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過）租賃合同糾紛案件已經(jīng)2009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。2009年7月30日，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》，制定本解釋，《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，為了正確審理城市房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，第一條本解釋所稱城市房屋，是指城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋參照本解釋處理。但是，法律另有規(guī)定的，適用法律的規(guī)定。本解釋不適用于出租公房當(dāng)事人發(fā)生的糾紛，第二條出租人與承租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建造的房屋訂立的租賃合同無效。但是，如果在一審法院辯論結(jié)束之前獲得了建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，第三條出租人與承租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時(shí)建筑物訂立的租賃合同無效。但是，在一審法院辯論結(jié)束前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建造的，人民法院應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑物使用壽命的，超出部分無效。但是，如果在一審法院辯論結(jié)束之前，主管部門批準(zhǔn)延長使用期限，第四條人民法院不支持當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為理由確認(rèn)合同無效的請(qǐng)求當(dāng)事人約定登記備案程序?yàn)榉课葑赓U合同生效條件的，以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)。但是，除非一方已履行其主要義務(wù)，否則，如果房屋租賃合同無效，且雙方要求按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用和使用費(fèi)，另一方已接受，當(dāng)事人因合同無效請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以普遍支持，并依照合同法的有關(guān)規(guī)定和第九條的規(guī)定處理，第六條出租人就同一房屋訂立多份租賃合同，承租人在合同有效的情況下要求履行合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序確定承租人履行合同：