【案件簡(jiǎn)介】2000年10月，楊看中了一處房地產(chǎn)商品房。房子的戶型、結(jié)構(gòu)、朝向和環(huán)境都很好。然而，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商尚未取得該房地產(chǎn)商品房的預(yù)售許可證。楊擔(dān)心先買(mǎi)房，于是與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份非正式的購(gòu)房合同。合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2001年9月1日前交付該房屋。如果開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋，他將支付每日房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五的違約金。如果開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋超過(guò)一個(gè)月，楊有權(quán)終止房屋買(mǎi)賣合同，開(kāi)發(fā)商除退還宋支付的房?jī)r(jià)外，還應(yīng)雙倍退還押金。隨后，楊根據(jù)協(xié)議支付了2萬(wàn)元定金，然后支付了房屋買(mǎi)賣的第一筆10萬(wàn)元。2000年12月，開(kāi)發(fā)商取得該樓盤(pán)的預(yù)售許可證，售樓處要求楊簽署正式的《商品房買(mǎi)賣合同》。楊先生在正式簽署合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋的交付時(shí)間被推遲到2001年11月30日，延遲交付房屋的違約處理方式是按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的。對(duì)此，售樓處工作人員解釋說(shuō)，這只是辦理購(gòu)車手續(xù)。雙方簽署的原始合同仍然有效，因此楊簽署了合同，但仍保留了原始合同。后來(lái)，在建筑的發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商擅自改變了小區(qū)規(guī)劃，因此楊不準(zhǔn)備再買(mǎi)房。2001年10月，楊向開(kāi)發(fā)商提出，該房屋已逾期一個(gè)月。根據(jù)原始合同，他有權(quán)歸還房屋，并要求雙倍返還定金。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于楊已經(jīng)簽署了正式的商品房銷售合同，他應(yīng)該受到新合同的約束。本公司自9月1日起可按原合同承擔(dān)違約責(zé)任，但不得退還房屋及雙倍定金。雙方無(wú)法通過(guò)談判解決這個(gè)問(wèn)題。2002年1月，楊依法將開(kāi)發(fā)商告上法庭。【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】1。當(dāng)開(kāi)發(fā)商未取得銷售許可證時(shí)，楊與開(kāi)發(fā)商簽訂的非正式合同是否具有法律效力？2.2002年12月，楊與開(kāi)發(fā)商簽訂的正式合同是否有效？【律師提醒】購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵循合法的程序和步驟。簡(jiǎn)要提示如下：首先委托律師調(diào)查開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)和資質(zhì)，核查商品房銷售許可證；在支付定金之前，了解要簽署的銷售合同并確定所有條款；在支付定金時(shí)，必須約定，如果雙方未能就合同達(dá)成協(xié)議，則應(yīng)全額退還定金等。開(kāi)發(fā)商在簽署合同時(shí)作出的所有承諾應(yīng)明確寫(xiě)入正式合同。同時(shí)，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)注意保存相關(guān)證據(jù)和材料，不要盲目聽(tīng)取所謂開(kāi)發(fā)商沒(méi)有書(shū)面擔(dān)保的承諾。【律師分析】在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使用各種方式變相銷售商品房，而未取得房屋預(yù)售許可證。接下來(lái)，對(duì)本案中兩個(gè)合同的效力逐一進(jìn)行分析：首先，關(guān)于非正式合同的效力，楊與房地產(chǎn)公司簽訂的非正式合同（簡(jiǎn)稱老合同）的效力是什么？客觀地說(shuō)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得預(yù)售許可證之前出售房屋，并與客戶簽署自己的認(rèn)購(gòu)書(shū)或銷售合同，這是一種常見(jiàn)的做法。沒(méi)問(wèn)題，大家都很平靜，一旦有問(wèn)題，只能依法解決。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證，開(kāi)發(fā)商不得以各種名義、方式或者變相銷售商品房。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不允許向買(mǎi)家收取任何具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用。上述常見(jiàn)做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，在這種情況下，楊與開(kāi)發(fā)商簽訂的舊合同無(wú)效，不受法律保護(hù)