1、 案例2001年10月，a貿易有限公司（以下簡稱a公司）與市科技咨詢有限公司（以下簡稱B公司）簽訂房屋租賃合同，稱a公司向B公司出租近500平方米的商鋪；租賃期限為三年，自2001年11月1日起至2004年10月31日止；租金25萬元/年，先交后用；a公司負責租賃房屋的正常水電供應，B公司按月支付水電費；如果一方不履行合同，另一方有權提前終止合同，違約方應向另一方一次性支付10萬元的違約金。該合同由公證處公證。a公司租賃時未取得房屋所有權證，但租賃后取得。該房屋的租金尚未向房屋管理部門登記。2003年2月，a公司向法院起訴B公司，稱B公司第二年未支付租金，拖欠水電費，因此要求終止房屋租賃合同，并支付所欠租金和違約金。本案是一樁房屋租賃合同糾紛，涉及到很多法律問題，不僅包括不動產產權的登記，還包括合同效力和公證效力的構成要件，值得研究。筆者擬對此進行初步分析。2、 相關法律分析（一）《城市房地產管理法》第52條規定：“房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。”因此，只有房屋所有人才是出租房屋的法律主體。但它是沒有產權證的業主嗎？筆者認為，不取得房屋所有權證并不等于不作為所有人，因為從不動產登記認證法律制度的發展來看，登記認證是為了公示物權。無證產權只能抵擋有證第三人，不辦理產權證不影響產權人對該房屋的所有權。因此，所有權人和所有權證書持有人的概念并不相同。在房屋建造過程中，所有人尚未成為所有人，房屋竣工后，房屋所有人必須等待相當長的時間才能成為所有權證書的持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會資源的使用效率，違反了鼓勵交易的市場經濟原則。《合同法》第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同”。出租人不限于所有人。應當說，享有標的物合法使用權的人原則上可以作為出租人，有權將其使用的標的物轉讓給他人。此外，《合同法》第51條規定，“無權處分他人財產的人經債權人批準或者無權處分人訂立合同后取得處分權的，合同有效。”《合同法》第228條還規定：“如果承租人由于第三方的索賠而無法使用或受益于租賃物，承租人可以要求減少租金或不支付租金。”這從另一個方面表明，出租人是租賃財產的所有人還是使用者并不影響租賃合同的效力。租賃合同以他人財產租賃的，仍然有效，但出租人有義務將租賃財產交付承租人使用。出租人不能將標的物交付承租人使用的，應當承擔不履行債務的責任；出租人將標的物交付承租人使用的，承租人仍應當支付租金，不得爭辯租賃物不屬于出租人所有。出租人將他人財產出租給標的物所有人，構成侵權或者不當得利的，應當承擔侵權民事責任或者將不當得利返還標的物所有人或者合法使用人的義務。租賃物的所有人或者合法使用人要求承租人返還標的物的，承租人不得因承租人與該標的物無租賃關系而拒絕，承租人遭受的損失只能由出租人賠償。當然，承租人不承擔向出租財產的所有人或使用者支付租金的義務或侵權的民事責任。由此可見，即使是出租他人房屋的《合同法》也沒有規定其無效，也不存在所有權糾紛。只是因為時間問題，暫時沒有理由出租沒有產權證的房子。因此，在沒有產權證的情況下租房并不違反法律，也不違反社會公共利益，也不能被視為無效。1995年5月9日建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租”，不能作為合同無效的理由。因為判斷合同是否有效只能基于法律和行政法規的明確規定。建設部的命令不是國家法律或行政法規，因此不能作為確定合同無效的依據