商品房預(yù)售登記是否具有對抗效力，根據(jù)我國關(guān)于預(yù)售登記的相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)營的企業(yè)的商品房預(yù)售，我國相關(guān)部門會對其進(jìn)行行政管理，并不是對當(dāng)事人簽訂合同取得的債權(quán)優(yōu)先和對抗效力，物權(quán)法規(guī)定的預(yù)售登記產(chǎn)生的物權(quán)對抗效力也不相同，那么，預(yù)售登記對抗效力到底是怎么回事呢，小編為您整理了以下內(nèi)容：

1996年4月某房產(chǎn)公司與某稅務(wù)局簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，約定某稅務(wù)局向某房地產(chǎn)公司購買某大廈2-4號201及301房(以下簡稱訴爭房屋)。1996年4月22日《房地產(chǎn)預(yù)售契約》在某市房地產(chǎn)交易所辦理了交易鑒證登記，進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記(為行文所便，商品房預(yù)售合同登記下文簡稱預(yù)售登記)，但該房屋一直未過戶至某稅務(wù)局名下。1998年12月某房產(chǎn)公司以其自己名義辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。2000年12月28日某房產(chǎn)公司與某信用社簽訂抵押借款合同，某房產(chǎn)公司以訴爭房屋作為抵押物向某信用社借款500萬元，2001年1月17日辦理了抵押登記手續(xù)。

某房產(chǎn)公司未依約還款，2002年11月某信用社向A區(qū)人民法院提起訴訟，A區(qū)人民法院判決：1、確認(rèn)某信用社對訴爭房屋的抵押權(quán)有效;2、某房產(chǎn)公司應(yīng)向某信用社還款付息。判決生效后，在執(zhí)行過程中，因某稅務(wù)局提起異議而執(zhí)行中止。

2003年6月某稅務(wù)局向B區(qū)人民法院提起訴訟，要求確定訴爭房屋的所有權(quán)為某稅務(wù)局所有，并要求某房產(chǎn)公司為其辦理房產(chǎn)證。B區(qū)人民法院追加某信用社為第三人。為集中討論焦點，本案僅就B區(qū)人民法院一審判決進(jìn)行論述。

[判決要旨]

B區(qū)法院一審判決，某稅務(wù)局與某房產(chǎn)公司認(rèn)為《房地產(chǎn)預(yù)售契約》已經(jīng)辦理預(yù)售登記，雙方的買賣行為已經(jīng)公示，具有對抗第三人的效力，故判定房屋所有權(quán)屬于某稅務(wù)局，某房產(chǎn)公司應(yīng)在30天內(nèi)為某稅務(wù)局辦理房產(chǎn)證。其判決的法律依據(jù)是《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款、第一百零八條、第一百一十一條。

[評析]

一、問題的提出

為集中討論焦點問題，本文不對某稅務(wù)局與房產(chǎn)公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系予以探討，重點討論法院能否直接認(rèn)定訴爭房屋所有權(quán)歸某稅務(wù)局所有，預(yù)售合同辦理交易鑒證的效力能否對抗已經(jīng)辦理抵押登記的第三人。

根據(jù)B區(qū)人民法院一審判決的推理，《房地產(chǎn)預(yù)售契約》經(jīng)辦理交易鑒證登記而將買賣行為公示，《房地產(chǎn)預(yù)售契約》具有對抗第三人的效力，判定房屋所有權(quán)屬于某稅務(wù)局。一審法院判決引發(fā)以下幾個問題：(1)某稅務(wù)局對訴爭房屋是否具有所有權(quán)，即房屋是否已經(jīng)完成交付，預(yù)售登記是否可認(rèn)定為所有權(quán)移轉(zhuǎn)?(2)如果稅務(wù)局未擁有所有權(quán)，某稅務(wù)局擁有的仍是債權(quán)，通常債權(quán)不具有對抗物權(quán)(抵押權(quán))的效力，《房地產(chǎn)預(yù)售契約》是否因辦理預(yù)售鑒證而具有了對抗第三人的法律效力?

二、房地產(chǎn)預(yù)售登記是否可以作為房地產(chǎn)交付方式

在民法理論中，物權(quán)是一種對世權(quán)、絕對權(quán)，具有追及效力及優(yōu)先效力。物權(quán)變動，不僅關(guān)系雙方的交易安全，還涉及到廣大不特定的善意第三人的利益及財產(chǎn)交易的安全和秩序，因此，對于物權(quán)變動，必須通過公示方式才能視為交付。不動產(chǎn)物權(quán)的變動以不動產(chǎn)登記為依據(jù)。

我國法律也規(guī)定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須以登記的交付要件。《房地產(chǎn)管理法》第五十九條的規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證向同級人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證。”《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移(交付)必須辦理房產(chǎn)變更登記，若交易鑒證屬于不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記，則可認(rèn)定本案訴爭房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了某稅務(wù)局，否則，某稅務(wù)局只擁有《房地查預(yù)售契約》中的合同債權(quán)，而未擁有訴爭房屋的所有權(quán)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記不屬于不動產(chǎn)權(quán)屬登記。

首先，不動產(chǎn)權(quán)屬登記必須由法律作出明文規(guī)定，但我國相關(guān)法律規(guī)定并未明確規(guī)定預(yù)售合同登記屬于不動產(chǎn)登記。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”從上述商品房預(yù)售登記進(jìn)行登記備案看，我國實行登記備案制度的目的主要是對商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理，對開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查。“從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的備案登記制度在目前應(yīng)屬于是房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施。”

其次，從不動產(chǎn)登記成立要件上看，我國目前規(guī)定的商品房合同預(yù)售登記不屬于不動產(chǎn)權(quán)屬登記。“不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于，不動產(chǎn)登記簿的事實。因不動產(chǎn)登記的內(nèi)容，就是關(guān)于不動產(chǎn)的種種物權(quán)變動的登記，所以不動產(chǎn)登記又被稱之為不動產(chǎn)物權(quán)登記。”不動產(chǎn)登記具有以下幾個特點：(1)登記的實際是將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況登錄在登記薄上;(2)登記的內(nèi)容能夠為人們所查閱;(3)不動產(chǎn)現(xiàn)實存在。目前大多學(xué)者觀點認(rèn)為商品房預(yù)售登記不屬于不動產(chǎn)登記，因為不動產(chǎn)權(quán)屬登記是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的。商品房預(yù)售的對象是正在建設(shè)中的期房，期房不存在如現(xiàn)房那樣對立完整意義的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更不可能產(chǎn)生商品房物權(quán)變更的問題，因此，在辦理權(quán)屬登記之前，購房人只擁有購房合同的債權(quán)，而不可能取得所購房屋的物權(quán)。

本點分析可得出以下結(jié)論：商品房預(yù)售登記不屬于不動產(chǎn)變更登記的一種，購房者不因商品房買賣合同辦理登記而取得房屋的所有權(quán)，在未辦理房屋權(quán)屬登記前，購房者只擁有合同債權(quán)。因此，在本案中一審法院直接判某稅務(wù)局對訴爭房屋具有所有權(quán)是沒有法律依據(jù)的，撇開其他事實及法律關(guān)系不談，法院也只能判令由某房產(chǎn)公司履行《房地產(chǎn)預(yù)售契約》中交付房屋所有權(quán)(辦理產(chǎn)權(quán)證)的義務(wù)，而不能直接判決某稅務(wù)局對訴爭房屋享有所有權(quán)。

三、房地產(chǎn)預(yù)售登記是否具有對抗第三人的效力

從上文分析可知，預(yù)售登記后購房者擁有的仍然是債權(quán)，若第三人擁有的物權(quán)，在購房者的債權(quán)與第三人的物權(quán)具有沖突時，如何處理，是購房者的債權(quán)優(yōu)先還是第三人的物權(quán)優(yōu)先，目前我國立法不清晰，理論界爭議較大。

全國人大常委會頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條雖然規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度，但未規(guī)定其性質(zhì)與效力，無法根據(jù)該法得出購房者在預(yù)售登記后權(quán)利優(yōu)先其他物權(quán)人的結(jié)論。建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售登記的性質(zhì)及效力也未作出相關(guān)規(guī)定。

目前部分學(xué)者觀點如下：

1.物權(quán)效力說。以王利明先生為代表，認(rèn)為商品房在預(yù)售登記后，買受人享有未建成房屋的準(zhǔn)物權(quán)，通過登記的方法予以公告，從而將物權(quán)的公示手段用于保護(hù)債權(quán)，使買受人的優(yōu)先權(quán)具有了對抗第三人的效力。

2.債權(quán)物權(quán)化說。商品房預(yù)售登記是不動產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記，預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。預(yù)告登記以下三種效力：(1)保全效力，預(yù)告登記使債權(quán)獲得物權(quán)對抗第三人的對世效力;(2)順位保護(hù)效力;(3)破產(chǎn)保護(hù)效力。④

3.無對抗第三人效力說。商品房預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記制度有著根本的區(qū)別，商品房僅僅具備登記備案的作用，商品房無論是否進(jìn)行預(yù)售登記，都不會產(chǎn)生對抗第三人的效力。

筆者對上述三種觀點一一展開評析。

第一種觀點認(rèn)為預(yù)售登記是一種公示手段，這種公示手段與物權(quán)的公示手段一樣能夠達(dá)到公示的效果，所以通過預(yù)售登記，買受人的債權(quán)便具有了對抗第三人的法律效果。這種觀點缺陷在于無法解決法律及法理依據(jù)，根據(jù)何條法律及依據(jù)哪一法理未予以充分的說明。得出上述結(jié)論必須滿足以下兩個條件：(1)預(yù)售登記是一種公示的手段;(2)債權(quán)經(jīng)公示后具有對抗第三人物權(quán)的法律效力。

首先，預(yù)售登記是否屬于一種公示的手段呢?“公示原則是指當(dāng)事人以公開的方式使公眾知曉物權(quán)變動的事實，即物權(quán)的變動必須同一定的標(biāo)志結(jié)合起來，使第三人能夠從外部加以識別。”公示要求需以一定的外在形式表現(xiàn)出來，而且第三人能夠通過合理的方式予以查詢。對于我國目前的預(yù)售登記，各個地方、各個歷史階段具體操作有所不同。在2年前，各地對商品房預(yù)售登記非常亂，很難通過向登記機關(guān)查詢，部分登記機關(guān)甚至不允許一般人查詢;近年來有所改善，許多地方預(yù)售登記均采取了電腦聯(lián)網(wǎng)登記，允許第三人查詢，但仍有一些地方因經(jīng)濟(jì)等原因登記管理極不完善，第三人查詢非常不方便甚至登記機關(guān)不允許查詢。因此，預(yù)售登記是否屬于一種公示手段，因視具體的歷史階段、具體的地方而言，不能一概認(rèn)為我國目前預(yù)售登記具有公示的效果。

其次，債權(quán)不能僅僅因公示而獲得對抗第三人物權(quán)的效力。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類、效力、內(nèi)容、公示方法等只能依據(jù)法律規(guī)定，物權(quán)被認(rèn)可具有以下效力：其一，在與物權(quán)客體所存在的諸權(quán)利之間的關(guān)系上，具有優(yōu)先于其他諸權(quán)利的效力;其二，在其權(quán)利內(nèi)容的實現(xiàn)過程中，具有直接追隨客體排除他人干涉的效力。因此，若賦予債權(quán)效力具有優(yōu)先于物權(quán)人的效力，也必須通過法律作出明確的規(guī)定。債權(quán)對抗第三人物權(quán)，屬于優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)采取法定原則。在我國目前沒有法律規(guī)定商品房預(yù)售合同具有對抗第三人物權(quán)的法律效力的情形下，不能僅僅因預(yù)售合同登記具有公示作用而認(rèn)為購房者的權(quán)利具有對抗第三人物權(quán)的法律效力。

因此，觀點一是沒有法律及法理依據(jù)的。

第二種觀點的推理是：我國商品房預(yù)售登記=預(yù)告登記，商品房經(jīng)過預(yù)告登記后具有對抗第三人物權(quán)的法律效力，所以商品房預(yù)售登記后，買受人權(quán)利優(yōu)先于第三人的物權(quán)。預(yù)告登記具有對抗第三人后成立的物權(quán)，這沒有異議。關(guān)鍵是我國目前商品房預(yù)售登記是否等于國外的預(yù)告登記。

預(yù)告登記制度起源于后期的普魯士法，后來德國、日本、臺灣等也通過法律形式確認(rèn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記發(fā)生必須符合以下幾個前提：(1)必須由基本法律作出明確的規(guī)定，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是一般的法律原則，由于預(yù)告登記的優(yōu)先權(quán)破除了這一法律原則，對其他債權(quán)人及物權(quán)人是一種潛在的威脅，因此，若賦予預(yù)告登記權(quán)人優(yōu)先于物權(quán)的效力，必須通過最高立法機關(guān)以基本法的形式作出;(2)登記名義人的同意，依據(jù)《德國民法典》、臺灣《土地登記規(guī)則》等規(guī)定，必須由受讓人向登記機關(guān)作出表示，表示的形式一般是通過提交申請書的形式;(3)設(shè)立該制度的國家或地區(qū)在該制度生效前已經(jīng)具備了完善的登記制度和登記機關(guān)，第三人可以比較方便通過登記機關(guān)查詢預(yù)告登記的情況。

我國的預(yù)售合同登記制度不等同于國外的預(yù)告登記制度。首先，依據(jù)物權(quán)法定的原則，任何行為的法律效力優(yōu)先于物權(quán)必須由法律作出明確的規(guī)定，但我國全國性的法律均未規(guī)定預(yù)售合同登記后受讓人可以取得優(yōu)先于第三人(抵押權(quán)人)的效力，若認(rèn)定我國預(yù)售合同登記等同于國外的預(yù)告登記制度，將出現(xiàn)在沒有法律規(guī)定的情形下出現(xiàn)債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的后果，這必將違反物權(quán)法定的原則。其次，預(yù)告登記是對房屋享有請求權(quán)的權(quán)利人的請求權(quán)登記，而我國目前預(yù)售房屋合同登記僅僅是對預(yù)售合同進(jìn)行備案登記，登記的是預(yù)售合同。再次，我國目前目前未制定預(yù)告登記相配套的法律法規(guī)及相應(yīng)的部門，第三人也難以通過登記機關(guān)查詢登記的具體情況，我國目前并不具備實行預(yù)告登記制度的制度條件及物質(zhì)條件。

因此，我國目前商品房預(yù)售登記不等于國外的預(yù)告登記制度，預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度所享有對抗第三人物權(quán)的法律效力。

綜上所述，從法律論證的角度看，第三種觀點更具有合理性，房地產(chǎn)預(yù)售登記不應(yīng)當(dāng)具有對抗第三人的效力。但若全部案件如此處理，購房者合法的權(quán)利將更加難以得到實際的保障，甚至對社會穩(wěn)定超成影響。目前發(fā)展商背著購房者將房屋再次轉(zhuǎn)讓給或抵押給第三方的情形屢見不鮮，目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對購房者的權(quán)利保障不夠，現(xiàn)實中出現(xiàn)許多購房者合法利益受到損害的情形，購房投訴成為熱點。目前許多購房者購買房屋是用于居住，居住問題涉及生存權(quán)，若不賦予購房者在辦理預(yù)售登記后具有對抗第三人的法律效力，將影響部分購房者的生存權(quán)，對社會穩(wěn)定也會有一定的影響。

因此，筆者認(rèn)為，目前對于已經(jīng)辦理預(yù)售登記購房合同，一般不具有對抗善意第三人物權(quán)的效力，但若購房者符合以下全部條件的情況除外：(1)購房者購買住房純粹是為了個人居住;(2)購房者已經(jīng)支付了全部或大部分的款項;(3)辦理預(yù)售登記在前。(為下文行文方便，例外情形簡稱消費者購房)

由于目前我國目前法律未明確規(guī)定預(yù)售登記具有對抗第三人的法律效力，因此，一般不能在司法實踐中賦予其具有對抗第三人物權(quán)的法律效力，否則將會動搖不動產(chǎn)物權(quán)的基本制度——不動產(chǎn)登記制度及物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的法律原則，損害了已經(jīng)依法辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋所有權(quán)人或抵押權(quán)人的合法利益。

但對消費者購房應(yīng)當(dāng)賦予對抗第三人物權(quán)的法律效力，理由如下：

首先，從權(quán)利沖突的角度上看，應(yīng)當(dāng)賦予消費者優(yōu)先權(quán)。在購房者辦理了預(yù)售登記及抵押權(quán)人辦理了抵押登記后，存在購房者與其他抵押權(quán)人利益沖突的問題。在權(quán)衡利益時，必須綜合考慮各種利益的性質(zhì)并加以取舍。中國目前處于發(fā)展階段，大部分的中國人只有購買一套住房，購買房屋純粹是為了個人居住，在這種情況下，消費者購買房屋還涉及到憲法意義上的生存權(quán)問題，生存權(quán)屬于憲法基本權(quán)利。而其他物權(quán)尤其抵押權(quán)一般是為了商業(yè)用途，其他物權(quán)人對房屋所擁有的權(quán)利僅是一種民事權(quán)利(經(jīng)營權(quán)利)。根據(jù)權(quán)利沖突取舍規(guī)則，在一般民事權(quán)利與憲法基本權(quán)利相沖突時，憲法基本權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于民事權(quán)利。

其次，從秩序價值的角度上看，應(yīng)當(dāng)賦予消費者優(yōu)先權(quán)。社會秩序是人類生存及發(fā)展的基礎(chǔ)，法律是用來維持秩序的工具。博登海默稱“一個法律制度若要恰當(dāng)?shù)赝瓿善渎毮埽筒粌H要力求實現(xiàn)正義，而且還須致力于創(chuàng)造秩序。”[i]消費者購買房屋是為了居住，若對其權(quán)利不予保護(hù)，將在一定程度上影響社會秩序的混亂，拆遷、爛尾樓等住房問題是引起上訪等社會不穩(wěn)定問題的重要原因之一。從社會秩序穩(wěn)定的角度上看，應(yīng)當(dāng)賦予消費者優(yōu)先權(quán)。

再次，從我國司法實踐上看，也有類似的立法。如《最高人民法院關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”該項司法解釋就是法律沒有明文對消費者權(quán)利與建筑商權(quán)利沖突作出規(guī)定的情形下，根據(jù)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)及秩序價值，規(guī)定在一定的條件下，消費者的權(quán)利優(yōu)先于建筑上的工程款優(yōu)先權(quán)。對于購房者的權(quán)利與其他物權(quán)人利益產(chǎn)生沖突，我認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)參照上述司法解釋的立法目的予以解決。

四、本案結(jié)論

經(jīng)過上述的分析，就本案案情，筆者認(rèn)為，某稅務(wù)局在本案中預(yù)售合同登記不能夠?qū)鼓承庞蒙绲牡盅簷?quán)。

1.認(rèn)定交易鑒證具有公示及對抗第三人的法律效力違反我國合同法及物權(quán)法的規(guī)定

物權(quán)(抵押權(quán))優(yōu)先于債權(quán)，合同(債權(quán))只具有相對性。任何法律行為若需具有公示及對抗第三人的規(guī)定必須具有法律的明文規(guī)定，我國沒有任何的法律法規(guī)規(guī)定合同鑒證具有對抗第三人的法律效力，所以，認(rèn)定交易鑒證具有公示及對抗第三人的法律效力違反我國合同法及物權(quán)法的規(guī)定。

2.從我國的國情及本案的實際情況看，認(rèn)定交易鑒證具有公示及對抗善意第三人的法律效力不符合公平的法律原則

首先，本案中的交易鑒證是發(fā)生在1996年4月22日，當(dāng)時交易鑒證一般不對外查詢，所以當(dāng)時辦理交易鑒證是不具有公示性的，不具有公示性，當(dāng)然不能產(chǎn)生對抗對抗第三人的效力，否則對善意第三人是非常不公平的。

其次，許多小業(yè)主購買住房是一種生存的權(quán)利，生存的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營的權(quán)利法律的保護(hù)。在本案中，某稅務(wù)局所購買的房屋并不是用于個人居住，其涉及的是一般性的財產(chǎn)權(quán)利，不涉及生存權(quán)問題，更不會產(chǎn)生社會不穩(wěn)定問題，與某信用社的經(jīng)營權(quán)相比，某稅務(wù)局的權(quán)利并不具有優(yōu)先的法律效力。因此，本案的交易鑒證不能對抗某信社的抵押權(quán)。

因此，在本案中，若認(rèn)定交易鑒證具有公示及對抗第三人——某稅務(wù)局的法律效力則不符合《民法通則》的公平原則。

3.從各國立法例看，我國購房合同預(yù)售登記不屬于預(yù)告登記制度，不具有對抗第三人的效力

正如上文所述，我國購房合同預(yù)售登記不屬于預(yù)告登記制度，不能根據(jù)國外預(yù)告登記制度判定某稅務(wù)局與某房地產(chǎn)公司簽訂的合同具有對抗第三人——某信用社的法律效力。

4.從物權(quán)公示對抗力看，某信用社的抵押權(quán)具有對抗第三人的效力

“公示對抗力指物權(quán)(變動)已經(jīng)公示，可以對抗第三人;非經(jīng)公示，不能對抗第三人”。[ii]某信用社的抵押權(quán)已經(jīng)在房管局辦理了抵押登記，某稅務(wù)局未在房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記，某信用社的抵押權(quán)具有對抗第三人的法律效力。

五、立法建議

1.目前立法缺陷

《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》對預(yù)售合同登記備案制度作出了一定的規(guī)定，其立法目的是通過對預(yù)售合同進(jìn)行管理，對開發(fā)商預(yù)售行為進(jìn)行審查，以保護(hù)購房者的合法利益。但我國全國性立法對預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)、法律效力、法律后果等并未作出明確的規(guī)定，在一房二賣(或再抵押)等現(xiàn)象出現(xiàn)時，購房者的合法權(quán)利還是難以得到法律保護(hù)。[iii]此外，我國目前對預(yù)售登記程序、內(nèi)容、機構(gòu)設(shè)置等未作出詳明的規(guī)定，各地房地產(chǎn)登記機構(gòu)對預(yù)售合同登記的做法不一，部分地區(qū)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記極不規(guī)范，查詢非常不方便，既不利于避免一房二賣(再抵押)等損害購房人利益情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經(jīng)抵押或出售給第三方。

2.立法建議

鑒于我國目前預(yù)售合同登記備案制度存在以上不足，可參考國外預(yù)告登記制度制定相應(yīng)的法律規(guī)定，可喜的是《中華人民共和國民法(草案)》物權(quán)法對預(yù)告登記制度作出相應(yīng)的規(guī)定，但該草案仍嫌簡單，需細(xì)化。

除此之外，小編還要強調(diào)一下，企業(yè)在預(yù)售登記時，為了確保自己的合法權(quán)益不受到侵害，再加上我國關(guān)于這方面的法律還正在不斷完善，其中有很多沒有規(guī)避到的地方亦沒有設(shè)置相應(yīng)的法律條例，所以還是要謹(jǐn)慎處理，好啦，關(guān)于預(yù)售登記對抗效力就講到這里，希望對您有所幫助!